Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

Договор купли-продажи с несовершеннолетним: образец, составление

Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

Наличие несовершеннолетнего собственника может усложнить процесс продажи квартиры. Относительно статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав третьих лиц. Соответственно, все жильцы при продаже должны быть выписаны, а собственники квартиры утрачивают свои имущественные права.

Чтобы продать квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, потребуется разрешение от органов опеки. Это указано в статье 292 ГК РФ. Получить разрешение можно лишь в том случае, если продажа имущества не нарушает прав и интересов ребенка. Также нужно учитывать особенности заключения договора купли-продажи с несовершеннолетним.

Общая характеристика ДКП

Договор купли-продажи или ДКП предполагает передачу собственности от одного лица другому. При этом продавец получает определенную плату от покупателя. Передача имущественных прав на недвижимость происходит в письменной форме. Устный договор не имеет юридической силы.

Факт перехода имущественных прав подлежит государственной регистрации. Для этого покупатель обращается в Росреестр, предоставив договор купли-продажи и правоустанавливающую документацию на объект. Процесс перехода объектов недвижимости регулируется главой 30 Гражданского кодекса РФ.

Как продать квартиру, собственником которой является несовершеннолетний

Степень вовлеченности ребенка в сделку с недвижимостью зависит от его возраста:

  1. Дети до 14 лет не имеют права участвовать при заключении ДКП. Вместо них документ подписывает уполномоченный представитель – родитель, усыновитель или опекун.
  2. Достигнув 14-летия, гражданин имеет право ставить подпись на договоре купли-продажи. Но для этого потребуется согласие родителей.

Как только гражданину исполняется 18 лет, он получает полную дееспособность. С этого момента он имеет право самостоятельно заключать любые сделки, распоряжаясь собственностью по своему усмотрению.

Заключая сделки с недвижимостью несовершеннолетних, гражданам нужно помнить о таких нюансах:

  1. Если собственнику жилья не исполнилось 18 лет, при продаже потребуется разрешение органов опеки и попечительства. В противном случае, сделку можно будет признать недействительной через суд.
  2. Ребенок может самостоятельно распоряжаться своим имуществом в том случае эмансипации или вступления в официальный брак. Тогда при продаже жилья не потребуется согласие органов опеки.
  3. Родитель является официальным представителем своего ребенка. Он может заключать сделки от имени несовершеннолетнего без оформления доверенности. Тоже самое касается опекунов и усыновителей. До 14 лет интересы детей представляют опекуны, далее – попечители.
  4. Договор купли-продажи должен быть заверен нотариально. Иначе Росрееср откажет в переоформлении объекта.
  5. Родитель, попечитель или опекун не имеют право покупать имущество своих детей или подопечных.
  6. Если квартира была приобретена с использованием средств маткапитала, то перед ее продажей собственник должен выделить долю каждому члену семьи. Это указано в статье 10 ФЗ №256. Если квартира была продана без выделения долей, то подобные действия могут приравниваться к нецелевому расходованию средств материнского капитала. Впоследствии сделку могут отменить через суд.

О преимущественном праве выкупа

Если квартира находится в долевой собственности, то процесс ее продажи может происходить по двум сценариям:

  1. Квартира продается целиком. Все сособственники переоформляют свои доли на покупателя.
  2. Продается часть жилья. Продажа доли третьему лицу возможна только после того, как недвижимость будет предложена сособственникам. Они обладают преимущественным правом выкупа. Если все дольщики откажутся от приобретения часть жилья, его можно будет выставить на общие торги.

Процесс продажи доли закреплен в статье 250 ГК РФ и предполагает следующие этапы:

  1. Дольщик определяет условия, по которым его собственность будет выставлена на продажу.
  2. Все сособственники информируются о намерении продать долю.
  3. В течение 30 дней каждый дольщик должен принять решение: покупать долю или отказаться от нее.
  4. Если сособственники отказались от покупки или не дали ответ в течение месяца, продавец может заключить ДКП с третьими лицами.

Получение разрешений от органов опеки

Для получения разрешения на продажу недвижимости следует обращаться к руководителю отдела опеки. Документ оформляется в течение двух недель после подачи документов.

Важно! Разрешение на продажу объекта будет выдано лишь в том случае, если ребенок станет собственником недвижимости аналогичной или большей площади.

Органы опеки всесторонне защищают права несовершеннолетних граждан. Соответственно, продать квартиру можно будет лишь в случае соблюдения ряда требований:

  1. Стоимость доли в новом жилье должна быть не меньшей, чем в предыдущем.
  2. Расположение объекта. Если вместо городской квартиры ребенку будет выделена доля в сельском доме, то такую сделку, скорее всего, не одобрят.

Документы для обращения в отдел опеки

Обращаясь к руководителю отдела опеки, заявитель должен подготовить следующие документы:

  • паспорт родителя;
  • заявление от ребенка (если он достиг 14-летия);
  • заявление от родителей на выдачу разрешения;
  • паспорт ребенка (если ему исполнилось 14 лет);
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • свидетельство о рождении ребенка до 14 лет.

Также понадобятся документы на ту квартиру, которая выставляется на продажу:

  • выписка из ЕГРН;
  • справка об отсутствии долгов за коммуналку;
  • выписка из домовой книги;
  • правоустанавливающий документ на квартиру.

Чтобы дать разрешение на продажу жилья, руководителю отдела опеки потребуется информация о той квартире, которая станет собственностью ребенка вместо продаваемой. Понадобятся следующие документы:

  • паспорт продавца недвижимости;
  • выписка из ЕГРН;
  • предварительный договор купли-продажи;
  • правоустанавливающая документация;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.

Если жилье находится в супружеской собственности, то дополнительно понадобится свидетельство о заключении брака и разрешение от второго супруга на продажу объекта.

Случаи отказа

Перед тем, как вынести вердикт, представитель органа опеки тщательно изучает представленные документы. Отказ в продаже недвижимости возможен в таких случаях:

  1. Ребенок получил квартиру по наследству, но документы нотариусу поданы не были.
  2. Жилье, выделяемое несовершеннолетнему взамен продаваемой квартиры, дешевле стоит или имеет меньшую площадь.
  3. Заявление в орган опеки было подано одним родителем. По правилам запрос должен исходить от матери и отца. Исключение – смерть одного из родителей, лишение родительских прав.
  4. Новое жилье предоставляется ребенку в аварийном доме или находится в районе с плохой инфраструктурой.
  5. Приобретаемое жилье находится в строящемся доме.

Сотрудник органов опеки обязан оформить письменный отказ. Впоследствии заявители имеют право подать запрос повторно.

Этапы продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

Для продажи недвижимости, находящейся в собственности ребенка, следует придерживаться такого алгоритма:

  1. Находим другую квартиру, в которой можно выделить долю несовершеннолетнему. Недвижимость должна соответствовать продаваемой по площади и стоимости.
  2. Заключение предварительного договора с продавцом того жилья, которое покупается на замену.
  3. Сбор документов для отдела опеки.
  4. Обращение в отдел опеки.
  5. Получение разрешения на продажу недвижимости.
  6. Заключение основного договора купли-продажи с последующим переоформлением недвижимости на несовершеннолетнего.
  7. Продажа квартиры, ранее принадлежавшей ребенку.

Образец договора купли-продажи

Продажа недвижимости – двусторонняя сделка, в которой принимает участие продавец и покупатель. Договор оформляется в присутствии нотариуса. Особенности продажи жилой недвижимости регулируются статьей 558 Гражданского кодекса РФ. Образец договора купли-продажи с несовершеннолетним собственником представлен ниже.

Источник: https://runasledstvo.ru/kak-sostavit-dogovor-kupli-prodazhi-s-nesovershennoletnim/

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2021 году

Договор купли продажи с участием несовершеннолетнего

Статья обновлена: 26 января 2021 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети.

Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же.

Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их получать.

Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы нужно продавцам в обязательном порядке принести в МФЦ/Рег.палату. Без них сделку приостановят. После них я перечислила дополнительные документы.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.

    Образец разрешения

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    От собственника до 14 лет — его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей/опекуна. Если собственнику от 14 до 18 лет — его паспорт и паспорт одного из родителей/опекуна.

  3. Нотариальный договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, договор купли-продажи потребуется только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Хоть в законодательстве с 31 июля 2019 года прошли изменения, которые упростили сделки с недвижимостью, только они не коснулись недвижимости несовершеннолетних.

    Поэтому придется как и раньше обращаться к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор — инструкция оформления и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Наш юрист Светлана написала отдельную статью — в каких случаях обязательно согласие супруга.

    Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга обойдется примерно в 1 500 рублей, выдают в день обращения. Можете найти ближайшего нотариуса в Яндекс.Картах — там есть отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Свидетельство о браке или разводе;

    Нужны когда право у продавца зарегистрировано на одну фамилию, а сейчас она у него изменилась.

  6. Нотариально заверенная доверенность.

    Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт доверителя при этом не нужен. Стоимость оформления около 1 500 рублей.

    Напоминаю — чуть ли не все покупатели отказываются покупать квартиру у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (если покупатель будет с ипотекой), отказывают выдавать кредит под такую сделку. Лучше пусть доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Другие статьи

Как проверить покупаемую квартиру: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам; продавцов.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — налоговый вычет.

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке.

Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог. Для покупателя с мат.

капиталом некоторые документы потребуются Пенсионному Фонду для проверки законности сделки, потому что недвижимость приобретается в собственность несовершеннолетних детей.

  • Документ о регистрации права собственности;

    Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы.

    Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке. Некоторые покупатели сами ее заказывают.

    Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ.

    Свидетельство о собственностиВыписка из ЕГРН

    По ним покупатели уточнят много информации — ФИО нынешних собственников, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли обременения/аресты и так далее. На образцах выше все указано.

  • Договор основания/правоустанавливающий документ;

    Это договор, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них договор купли-продажи. Им квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. И тому подобное.

    Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или Рег.палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выдачи — 1 — 3 рабочих дня.

    Практически все авторы в интернете пишут, что свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН и документ основания нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Они не перечислены в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор при проверки законности сделки все равно сам запросит сведения из ЕГРН — ст. 29 закона.

  • Технический паспорт квартиры;

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    В нем отображены технические характеристики квартиры и ее поэтажный план. Покупателям нужен тех.

    паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки — они проверят фактическую планировку квартиры с планом из документа. Также тех.

    паспорт требуется для ипотечного банка покупателя или ПФР (при мат.капитале) — со сроком максимум в 5 лет. Инструкция заказа документа в БТИ или в МФЦ.

  • Справка о зарегистрированных граждан;

    Ее также называют справка по форме 9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.

    Есть два вида выписки: 1) Обычная, в которой перечислены прописанные граждане на данный момент — инструкция получения. 2) Архивная. В ней данные о всех граждан, которые за всю историю квартиры были прописаны и выписаны из нее — инструкция получения.

    А главное, на каком основании они выписались — по собственному заявлению, по решению суда, из-за отбывания наказания в тюрьме, в случае смерти и т.п. Ипотечные банки и ПФР эти справку не требуют, их требуют прежде всего покупатели.

    Архивную в редких случаях.
    Обычная выпискаАрхивная (расширенная) выписка

    Большая часть покупателей требуют всех выписаться до сделки и предоставить «пустую» справку. Это нормальная практика, ведь иначе им через суд потом придется выписывать жильцов. Это лишние нервы, время и деньги. Ознакомьтесь с нашими инструкциями — 1) Как выписаться из квартиры. 2) Как выписать несовершеннолетних детей.

  • Справка о долгах по коммунальным услугам;

    Хоть в квитанциях на оплату тоже прописывают начисленные долги, я советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят.

    Любой из собственников заказывает их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений. Сколько приходит платежек, столько и справок придется собрать.

    Выдают сразу и бесплатно. Единой формы нет. Ипотечные банки и ПФР эти справки не требуют.

    Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не перейдут на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описала несколько способов — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.

  • Выписка о переходе прав;

    Благодаря этой выписке покупатели проверят историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели сами ее заказывают, но могут попросить и собственника ее предоставить. Ипотечному банку и ПФР эта выписка необязательна.

  • Соглашение о задатке или авансе + расписка;

    Ипотечному банку и ПФР эти соглашения не нужны. Стороны сами решают какое соглашение им подписывать. Или вообще ничего не подписывать, а просто начать собирать документы на сделку.

    Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру покупателю, они должны вернуть ему задаток в двойном размере.

    Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении. Сумма задатка обговаривается заранее.

    Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

    Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.

    При получении денег продавец пишет от руки расписку и передает покупателю. Вместе с распиской соглашение имеет юридическую силу. Советую всю информацию о передаче задатка/аванса добавить в договор купли-продажи.

  • Предварительный договор купли-продажи;

    В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, способ расчетов и тому подобное. После подписания этого договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны.

    Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен. Максимум могут затребовать неподписанный договор, чтобы уточнить все условия. Но есть и такие, которым принципиально следует принести с подписями сторон в качестве гаранта.

    В ПФР договор не требуют.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера;

    В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Покупатели редко просят предоставить эти справки — обычно от пожилого продавца. Или им кажется, что он не всегда адекватно себя ведет или видно, что он выпивает. Некоторые банки требуют эти справки. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. Для ПФР они не нужны.

    Советую отнестись с пониманием по требования этих справок — если окажется что продавец стоит на учете в диспансере, его наследники или он сам может через суд легко признать сделку недействительной.

    В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают в день обращения.

  • Персональные данные продавцов.

    Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на банкротство. Если продавец не хочет передавать копию своего паспорта?свидетельства ребенка, достаточно отправить их фотографии лично ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.

  • Другие статьи

    Требуется ли согласие супруга на покупку квартиры? — подробно разобрала все случаи.

  • Реквизиты счета продавца для перечисления мат.капитала;

    Напоминаю — деньги с мат.капитала перечисляют продавцу только после регистрации сделки в течение месяца. Реквизиты счета следует указать в договоре купли-продажи.

  • До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:

    • Заявление о переходе прав.

      Да, это заявление обязательно при регистрации сделки. Только его составляет сотрудник МФЦ/Рег.палаты, когда стороны принесут на регистрацию договор купли-продажи. Заранее его составлять нет никакого смысла.

    • Кадастровый паспорт на квартиру;

      С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.

Показать остальные комментарии

Источник: https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.