Использование имущества без договора аренды

Содержание

Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Использование имущества без договора аренды

Zem-Pravovik.ru > Аренда > Аренда без договора — штраф за сдачу квартиры без уплаты налогов

Несмотря на многочисленные риски, официальные договора аренды заключают редко и неохотно.

Причина понятна: владелец имущества хочет избежать уплаты налогов и получить большую прибыль. Арендаторам чаще всего все равно, будет заключен договор или нет.

Однако, грамотно составленный договор аренды квартиры может защитить от непредвиденных рисков как арендодателя, так и его квартирантов.

В случае возникновения судебного спора устные договоренности учтены не будут, пострадавшая сторона окажется практически бесправной. Какие же риски ждут тех, кто решил отказаться от заключения договора аренды?

  • Что говорит закон
  • Риск жилищных афер
  • Дополнительные расходы
  • Риски для арендатора

За оплату аренды без договора съемщики жилья никакой ответственности не понесут.

Отчитываться перед законом должен владелец недвижимости или земельного участка, сдаваемого в аренду.

Все данные о получении прибыли должны быть предоставлены в налоговую инспекцию. Доказательством этой прибыли является договор.

Если налоги уплачены не будут, арендодателя ждет следующее:

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.

По ст. 198 Уголовного кодекса РФ грозит нарушителю одно из следующих наказаний:

  • лишение свободы сроком до одного года;
  • арест на полгода;
  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы.

Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).

Риск жилищных афер

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Вероятность оспорить сделку в суде и вернуть собственность есть, но разбирательства потребуют сил, времени и средств на адвокатов.

Поднайм. Поднайм – самая простая и распространенная схема.

Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее за большую сумму.

Нередко сдается имущество посуточно, а сохранность вещей никого не интересует.

В итоге хозяин рискует получить обратно квартиру с множественными повреждениями.

Взыскать ущерб не получится, а первоначального арендатора найти будет сложно.

Замечание специалиста: лучшее средство защиты имущества – заключение договора, в котором будут прописаны все данные жильца, вплоть до указания места работы и официальной регистрации.

Напрягаться аферисты не любят, и требование оформить соглашение официально их отпугнет. Дополнительным преимуществом для арендодателя будет грамотный юрист, который оформит договор.

Дополнительные расходы

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.

Замечание юриста: согласно ГК, коммунальные платежи должен платить наниматель, включать этот пункт в договор даже не обязательно.

Аренда квартиры без договора опасна и для жильца.

В один момент владелец может решить, что со следующего месяца арендная плата повышается втрое, и съемщику придется либо срочно искать дополнительные средства, либо уже завтра освобождать квартиру.

В отсутствие договора хозяин может самовольно изменять сроки оплаты и правила проживания. Также он в любой момент может заявиться жильцу с требованием, что он должен покинуть квартиру. Может он и незаконно удерживать взятый депозит, утверждая, что съемщик ему чем-то не понравился.

Смотрите видео, в котором специалист подробно рассказывает о том, как избежать неприятных последствий при аренде жилого помещения арендаторам и арендодателям:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/arenda/bez-dogovora.html

Безвозмездная аренда: важные моменты в законодательстве

Использование имущества без договора аренды

Аренда считается востребованной процедурой, которая предполагает передачу имущества третьим лицам для временного пользования. Для этого обязательно между двумя сторонами составляется официальный контракт.

Если срок его действия превышает один год, то он подлежит государственной регистрации. Нередко вовсе предлагается безвозмездная аренда, по которой пользователь не уплачивает какие-либо средства.

Договор может составляться в отношении разного имущества, представленного недвижимостью, автомобилями или вовсе оборудованием.

Понятие аренды без оплаты

Безвозмездная аренда считается прекрасным способом законно работать в каком-либо помещении или пользоваться автомобилем без оплаты. Наиболее часто она используется между родственниками или хорошими знакомыми, но нередко контракт составляется даже между компаниями.

Непосредственно в ГК отсутствуют сведения о том, что такое аренда без оплаты. По контракту определенное имущество передается в пользование другим лицам без получения материальной выгоды. Сторонами сделки выступают владелец объекта и временный пользователь, представленный частным лицом или организацией.

Объекты соглашения

Безвозмездная аренда может использоваться при передаче в пользование разного имущества. Наиболее часто процесс выполняется в отношении следующих объектов:

  • Объекты недвижимости. Они могут быть жилыми или нежилыми. За использование помещения арендатор не перечисляет арендные платежи владельцу, но при этом он обязан проводить ремонтные работы, оплачивать коммунальные услуги, а также заниматься содержанием комнат.
  • Безвозмездная аренда оборудования. Она используется крупными компаниями, нуждающимися в разных агрегатах для работы. В качестве арендодателей могут выступать крупные компании, причем нередко арендатор в будущем обязуется выкупить оборудование.
  • Безвозмездная аренда автомобиля. Обычно заключается контракт между физлицами, которые являются родственниками или близкими друзьями. За счет использования такого документа любой гражданин может воспользоваться машиной другого человека для разных целей. Хотя он не должен уплачивать арендные платежи, у него все равно возникают определенные обязательства. Он должен заниматься ремонтом, покупкой страховки и обслуживанием автомобиля.

Составляться договор может между физлицами и разными компаниями.

Виды сделок

Составлять такой договор можно в отношении разного имущества. Участники могут обладать различным статусом, поэтому выделяются следующие разновидности сделок:

  • Между физлицами. Предметом такого договора обычно выступают жилые помещения. На основании контракта предоставляется в безвозмездное временное пользование квартира или дом. Между людьми составляется договор найма, причем за счет отсутствия дохода арендодатель может избежать необходимости уплачивать налоги. Нередко по документам арендная плата отсутствует, но фактически она ежемесячно перечисляется владельцу недвижимости.
  • Между гражданами и компаниями. Обычно такой контракт формируется при аренде нежилых помещений, предназначенных для ведения бизнеса, для чего граждане открывают ИП. Оформляется сделка с помощью официального составления договора.
  • Между фирмами. Сюда относятся не только юрлица, но и даже индивидуальные предприниматели. Обычно предлагается безвозмездная аренда нежилого помещения. Так как в тексте документа отсутствует информация об оплате, то фирмы могут избежать перечисления в бюджет значительных налогов.

По таким контрактам владелец имущества не получает материальную выгоду. Если же составляется безвозмездный договор, но в его тексте имеются сведения о ежемесячных платежах, то после проверки работники налоговой инспекции могут привлечь фирму или гражданина к ответственности.

Может ли аренда быть безвозмездной?

На основании ст. 606 ГК договор аренды предполагает, что собственник имущества передает его другому участнику сделки для временного использования. Владелец помещения является арендодателем, а получателем жилья выступает арендатор. К особенностям такой сделки относится:

  • допускается отсутствие платежей, поэтому арендодатель не получает никакой прибыли от такого сотрудничества;
  • разрешается прописывать возможность выкупа имущества;
  • стороны соглашения могут самостоятельно решать, каков будет размер оплаты, а также каков будет порядок расчетов;
  • если отсутствует оплата, то такой договор классифицируется как контракт безвозмездного пользования определенным имуществом;
  • на основании пунктов соглашения требуется, чтобы арендатор вернул имущество в прежнем состоянии, но с учетом нормального износа.

Если при отсутствии платежей составляется договор аренды, а не безвозмездного пользования, то это не является каким-либо нарушением законодательства. Хотя многие юристы уверяют, что такое оформление отношений является неграмотным.

Особенности соглашения

Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.

К нюансам составления такого договора относится:

  • непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
  • обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
  • особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
  • указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
  • если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.

Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.

Какие включаются сведения?

Если используется двумя сторонами безвозмездная аренда имущества, то важно грамотно составить непосредственный договор. В него обязательно включаются многочисленные существенные условия. К ним относится:

  • общие сведения о сторонах, представленные их ФИО, паспортными данными, адресами регистрации и контактной информацией;
  • если участниками являются компании, то приводятся их реквизиты, ОГРН, юридические адреса и другие данные;
  • предмет договора непременно детально описывается, поэтому если для безвозмездного пользования передается помещение, то указывается его адрес, площадь и назначение, а также приводятся реквизиты правоустанавливающей документации, которая должна иметься у арендодателя;
  • права и обязанности, возникающие у каждого участника соглашения, причем если они будут нарушаться, то это приведет к досрочному расторжению договора;
  • к основным обязанностям арендатора относится обслуживание помещения, оплата коммунальных услуг, а также выполнение других действий;
  • ответственность участников, так как если будут возникать какие-либо непредвиденные ситуации, приводящие к порче или уничтожению имущества, то арендатор будет вынужден покрывать убытки, возникающие у владельца объекта;
  • причины для досрочного расторжения договора;
  • форс-мажорные обстоятельства, при которых обе стороны освобождаются от обязательств по соглашению;
  • способы разрешения конфликтных ситуаций, например, может использоваться досудебный порядок, или участники могут сразу обращаться в суд.

Дополнительные условия оговариваются обоими участниками. Образец договора безвозмездной аренды можно изучить ниже.

Какие вносятся особые условия?

Так как планируется именно безвозмездная аренда, то дополнительно в соглашение включаются следующие данные:

  • отсутствие платы за использование помещения является важным условием договора, поэтому непосредственно в тексте указывается, что соглашение является безвозмездным;
  • обязательно прописывается период действия, который может варьироваться от нескольких дней до 49 лет, но только при условии, что срок не превышает 12 месяцев, разрешено не регистрировать документ в Росреестре;
  • цель использования полученного имущества, причем если передается в аренду офис, то указывается, что пользоваться помещением можно только для организации работы офисных сотрудников, а не для производства или открытия магазина;
  • учитываются правила проведения ремонта и оплаты коммунальных услуг, так как все эти затраты должен нести непосредственный пользователь помещения.

Если требуется проведение капитального ремонта, то для этого используются средства собственника.

Какие требуются документы?

Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:

  • правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
  • паспорта обоих участников сделки;
  • если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
  • если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.

Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.

Правила расторжения контракта

Непосредственно в тексте соглашения перечисляются основные условия, при которых происходит досрочное расторжение договоренности. Наиболее часто процесс выполняется при следующих условиях:

  • нарушаются одним участником основные пункты договора;
  • арендатор совершает незаконные действия, приводящие к ухудшению состояния недвижимости;
  • требуется арендодателю имущество для других целей, поэтому он уведомляет другого участника сделки о прекращении договорных отношений;
  • истекает срок, на который был составлен контракт;
  • принимается обоюдное решение обоими участниками;
  • арендатор перестает нуждаться в помещении.

Если причина заключается в нарушении пунктов соглашения, то нарушитель может привлекаться к ответственности. Например, если арендатор неправильными действиями нанес имуществу существенный вред, то владелец недвижимости может требовать от него возмещения убытков. Если мирным способом отказывается гражданин исполнять требования владельца, то спор решается в суде.

Правила налогообложения

Если составляется такой договор между физлицами, то они не обязаны уплачивать налоги, так как не получают материальную прибыль от сотрудничества.

Если же участниками являются компании, то арендатор извлекает прибыль от использования помещения или оборудования на безвозмездной основе. У него появляются нереализуемые доходы, поэтому на основании ст. 250 НК причисляются такие поступления к внереализационным доходам. Расчет основывается на рыночных ценах недвижимости в конкретном регионе.

Кто уплачивает налог?

Дополнительно ежегодно требуется уплачивать налог на имущество, причем обычно по договору этот процесс выполняется арендатором.

Квитанции приходят на имя собственника, после чего он передает документ для оплаты арендатору. Если в договоре отсутствует пункт о налоге, то владелец продолжает уплачивать этот сбор самостоятельно.

Заключение

Договор, на основании которого определенное имущество передается в безвозмездное пользование арендатору, может составляться между гражданами или предприятиями. Важно грамотно составить этот документ, чтобы в него были включены все существенные условия сотрудничества. По такому соглашению может передаваться в пользование недвижимость, автомобили или разное оборудование.

Если срок его действия превышает один год, то такой документ подлежит государственной регистрации. При сотрудничестве компаний у арендатора возникает внереализационный доход от использования имущества без оплаты.

Источник

Дмитрий созерцатель Дмитрий созерцатель

Источник: https://zakon.temaretik.com/1792000638979934711/bezvozmezdnaya-arenda-vazhnye-momenty-v-zakonodatelstve/

Использование имущества без договора аренды

Использование имущества без договора аренды

Аренда – это такой вид гражданско-правовых отношений, при котором собственник (арендодатель) на основании договора аренды передаёт своё имущество (движимое или недвижимое) другому лицу (арендатору) во временное владение и пользование или временное пользование.

Правовые аспекты аренды

Арендодатель, заключая договор имущественного найма, не перестаёт быть собственником, но результаты использования арендуемой вещи, такие как продукция, плоды иные доходы являются собственностью нанимателя.

Выступать в роли арендатора могут дееспособные лица, достигшие совершеннолетнего возраста. Несовершеннолетние, недееспособные могут распоряжаться своим имуществом только лишь с согласия родителей или попечителей.

В аренду могут передаваться следующие категории имущества:

  • здания и сооружения,
  • земельные участки и природные объекты,
  • оборудование и техника,
  • транспортные средства и т. д.

Законом может быть введено ограничение или запрет на сдачу в аренду некоторых видов имущества.

Арендуемое имущество эксплуатируется согласно условиям, прописанным в договоре, а если их нет, то по его прямому назначению.

Сроки аренды и условия заключения  договара

Соглашение имущественного найма может быть срочным. Если срок использования имущества в договоре не оговорён, то такое соглашение считается бессрочным, т. е. заключённым на неопределённый срок. Стороны

заключившие договор на бессрочный срок, обладают правом в одностороннем порядке расторгнуть его в любое время.

В случае когда в аренду передано недвижимое имущество, то обязанность предупредить о расторжении соглашения возлагается на сторону за три месяца до фактического его прекращения, во всех остальных случаях – за один месяц.

Письменная форма заключения соглашения обязательна в случаях, когда:

— один из участников договора юридическое лицо;

— договор имущественного найма заключается сроком больше, чем на один год.

Законодатель оставил за собой право устанавливать максимальные (предельные) сроки соглашения в отношении определённых видов арендуемого имущества.

Поэтому, несмотря на то, оговорён ли какой-либо срок в заключаемом договоре, по истечении определённым законом предельного срока данное соглашение будет прекращено. 

Во всех остальных случаях стороны сами определяют срок действия заключаемого договора аренды. По истечении оговорённого срока, если стороны не имеют никаких взаимных претензий, этот договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что и раньше.

В случае, когда наниматель планирует в дальнейшем выкупить временное имущество, договор аренды заключается в форме договора купли-продажи.

В договоре имущественного найма в обязательном порядке должны быть прописаны данные, которые позволят определённо установить, какое именно имущество передаётся арендатору, т. е.

указывается его цвет, размер, формы, модель и пр. В противном случае такой договор будет считаться ничтожным.

Кроме того, в договоре аренды существенными условиями являются: обязанности сторон соглашения, срок, на который передаётся имущество, размер арендных платежей.

Стороны договора имущественного найма, решая вопрос, какими правами будет обладать новый временный владелец, составляют договор с соответствующими правами и обязанностями.

Обязанности сторон

Права и обязанности арендодателя:

  • В обязанности собственника входит передача имущества, указанного в договоре аренды, другой стороне на оговорённых условиях.
  • Арендодатель вправе получать вознаграждение (плату) за предоставленное имущество.
  • При окончании действия договора имущественного найма собственник имеет право истребовать свое имущество обратно от арендатора.

Права и обязанности арендатора:

  • Право на требование предоставления арендатором имущества, указанное в договоре аренды.
  • Право использовать или владеть и использовать арендуемую вещь по своему усмотрению.
  • В обязанности нанимателя входит платить оговоренную в соглашении сумму за временное использование имущества.
  • Арендатор должен вернуть имущество по истечению срока действия заключённого соглашения.

Виды договоров аренды

Существует два вида договора имущественного найма:

  • договор, согласно которому имущество переходит во владение и пользование арендатору,
  • соглашение, по которому имущество передаётся только во временное пользование.

Наиболее частым случаем является первый вариант вещных отношений по договору аренды.

Передача имущества только для использования возможен лишь в таких ситуациях, когда арендодатель может постоянно наблюдать арендуемое имущество, например, в случае, где вещью пользуются в его помещении.

Статус владельца со всеми правовыми последствиями у арендатора появляется в первом случае арендных отношений (владение и пользование).

Смыслом любого договора имущественного найма является получение нанимателем возможности эксплуатации арендованного имущества.

За эту возможность соответственно арендатор и платит. Владение имуществом в арендных отношениях является вторичным правом.

Ключевым значением здесь обладает слово «возможность».

Важно, чтобы у временного владельца было законное право воспользоваться имуществом, а воспользуется он этим правом или нет – вопрос другой. Это самый важный момент.

По идее наниматель может не вносить арендные платежи собственнику за тот временной период, в котором он фактически не имел доступа к арендованному имуществу.

Наниматель имеет право взыскать с собственника внесённые им за этот период денежные средства, квалифицируя это как неосновательное обогащение арендодателя.

Источник: https://nskoblaka.com/ispolzovanie-imuschestva-bez-dogovora-arendy/

Насколько законно удержание имущества арендодателя для обеспечения долга и покрытия убытков?

Использование имущества без договора аренды
В случае если арендатор аккумулирует долги по аренде в течение нескольких месяцев, а в дальнейшем пропадает, возникает вопрос: а может ли арендодатель удержать оставленное должником имущество и реализовать его в счет долга? Существует общепринятая практика.

При сдаче помещения арендатор должен передать объект свободным от своего имущества. Если вместо надлежащей сдачи он сбегает, «забыв» заплатить по долгам и забрать имущество, то арендатор автоматически становится нарушителем установленных законом правил.

У арендодателя вновь появляется право владения и пользования освобожденным помещением, а соответственно, и право на удержание всего оставленного в помещении имущества. Исключением является случай, когда в договоре прямо предусмотрен запрет на такое удержание. Механизм удержания регулируется статьями 359, 360 ГК РФ.

Имущество, которое злоумышленник оставляет в арендуемом помещении, можно отнести к брошенному, в соответствии с условиями статьи 226 ГК РФ, а значит, у иных лиц возникают права приобрести такое имущество в собственность при выполнении ряда условий. Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.

2002 № 66 подчеркнул, что удержание возможно, если оба лица являются предпринимателями, и арендодатель не препятствовал должнику в возврате имущества в течение срока действия договора аренды.

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут.

По 606 статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах.Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора.

Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье 619 ГК РФ.

Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора.

Эдуард Кобяков
Руководитель юридической компании «КОБЯКОВ ГРУПП» В целом, механизм удержания — эффективная мера, стимулирующая арендатора расплатиться по долгам быстрее. Кроме того, механизм несет компенсирующую функцию за счет возможности реализации удерживаемого имущества, если стимулирующий эффект не сработал. На арендодателе, который оказался вынужденным удерживать чужое имущество, не лежит обязанности доказывать, что удерживаемое имущество 100%-но принадлежит должнику. По обычаям, сложившимся в судебной практике, должник сам должен предъявить документы, которые подтвердят его права на имущество.
Удерживать можно только вещи, которые предполагается передать арендатору или третьему лицу, которого он укажет. Не имеет значения, на каком праве имущество принадлежит должнику. Это может быть как право собственности, так и иные основания владения. Закон не установил никаких ограничений по видам вещей, которые могут или не могут удерживаться. Кроме того, доходы, плоды и продукция от удерживаемой вещи также входят в предмет удержания. Однако в законе не указано прямо — являются ли деньги исключением из правила, можно ли удерживать их тоже или нельзя. Стоит учесть, что возможность удержания распространяется на имущество в рамках только одного обязательства. По словам Натальи Веретенниковой, руководителя юридической компании Ледокол, чтобы действия арендатора по удержанию были законными, и в дальнейшем не возникло проблем, стоит помнить о соблюдении 5 важных условий:

    1. у арендатора должна сформироваться задолженность перед арендодателем;
    2. имущество должно оказаться в распоряжении кредитора без нарушения закона;
    3. имущество должно принадлежат арендатору;
    4. на момент начала удержания имущества арендный договор должен быть расторгнут;
    5. арендодатель не может препятствовать арендатору в вывозе его вещей в период действия арендного соглашения.

1 шаг – выявление факта нарушения со стороны арендатора и расчет задолженности.  2 шаг – направление арендатору письменного требования о погашении задолженности (возможно включение условий договорной неустойки).

3 шаг – в случае, если арендатор не «закроет» долг, расторгнуть договор, если это еще не сделано и ограничить доступ в помещение.  4 шаг – составление и направление претензии с требованием возврата задолженности, пени и уведомлением о праве на удержание имущества.

  5 шаг – вызов арендатора для вскрытия помещения и проведения описи. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона.

При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.

6 шаг – после составления описи и акта об удержании обратиться в суд с иском об удовлетворении материальных требований и просьбой обратить взыскание на удерживаемое имущество.

7 шаг – после получения положительного решения суда реализовать имущество, а средства, вырученные с реализации, направить в счет погашения задолженности.

Глеб Шевченко
Партнер по корпоративным и гражданско-правовым вопросам Юридической фирмы “Консулс”

При подготовке описи достаточно составить «обычный» акт с максимальной идентификацией имущества в одностороннем порядке. Например, если есть шильды на изделиях — списать с них необходимую информацию, зафиксировать работоспособность и наличие повреждений на объектах.

Тимур Валиев
Адвокатская Палата УР адвокат Валиев подчеркивает, что закон не предусматривает создания комиссий для таких осмотров и описей. В любом случае, во избежание возможных проблем и споров – свидетелей нужно пригласить, причем еще до вскрытия помещения. Это могут быть как сотрудники арендодателя, например, бухгалтер или руководитель, так и иные незаинтересованные лица: нотариус или участковый. Лучше — лица, которые к арендодателю не имеют никакого отношения , чтобы суд впоследствии не установил заинтересованность стороны. Юристы рекомендуют приглашать, не менее трех человек и проводить коллегиальный осмотр с фото- и видеофиксацией наличия или отсутствия имущества в помещении. При обнаружении объектов инвентаризационная комиссия осматривает имущество и составляет подробную опись. Кроме того, стоит уведомить самого должника о вскрытии помещения и предстоящей описи и пригласить его принять участие, если только вы не предусмотрели обратное в договоре аренды. 

Чаще всего арендаторы игнорируют такие приглашения и не являются для проведения осмотра и составления описи. Зато официальное уведомление станет еще одним подтверждением законности и прозрачности действий кредитора.

Лада Горелик
Адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Горелик и партнеры»

  1. Направить уведомление и приглашение арендатору по его месту жительства/месту регистрации.
  2. Назначить приказом ответственных лиц за вскрытие помещения, осмотр имущества и его опись.
  3. Сформировать комиссию из трех не заинтересованных свидетелей: работников из организаций-соседей, прохожих или вызвать участкового, нотариуса.

  4. Фиксировать процесс вскрытия и описи на фото-, видеотехнику.
  5. Отразить в описи все выявленное количество и качество имущества с его идентификационными характеристиками и внешними недостатками (если имеются).
  6. Завизировать опись всеми присутствующими с расшифровкой фамилии и должности.
  7. Закрыть и опечатать помещение.

Александра Шигаева
Юрист
Чтобы удержание было правомерным Шигаева рекомендует оформить следующие документы:

  • Требование о погашении долга и пени в адрес должника.
  • Уведомление о вскрытии/осмотре/описи и о факте удержания объектов имущества, если таковые будут выявлены.
  • Акты об осмотре помещения и вскрытии замков.
  • Подробная опись имущества.
  • Документ об опечатывании помещения.

Есть три варианта последующих действий:

  1. Если в договоре аренды было четко указано, что вы имеете право во внесудебном порядке реализовать определенное оговоренное имущество в счет погашения задолженности арендатора, значит так и поступайте.
  2. Если же такого условия нет, соответственно, продать имущество можно только по решению суда. Право на подачу иска с об обращением взыскания на удерживаемые объекты появится, как только будут соблюдены все вышеобозначенные условия о проведении описи и реализации права удержания имущества. Однако процесс реализации крайне трудоемок и материально затратен, так как на кредитора полностью ложится ответственность и за подачу иска в суд и участие в производстве самостоятельно или через представителей (возможны расходы на юридическую помощь) , и за организацию аукциона.
  3. Можно пойти другим путем и сначала «просудить» образовавшуюся задолженность, а далее за дело возьмутся судебные приставы и обратят взыскание на данное имущество.

Источник: https://xn--c1abvl.xn--p1ai/articles/dolgi/naskolko-zakonno-uderzhanie-imushchestva-arendodatelya-dlya-obespecheniya-dolga-i-pokrytiya-ubytkov/

Как безопасно заключить договор аренды нежилого помещения

Использование имущества без договора аренды

Аренда объекта недвижимого имущества, предназначенного для использования в коммерческих целях, является одной из самых распространенных сделок на рынке недвижимости.

Сдача в аренду нежилых объектов (помещений или зданий), например, под магазин или офис, предполагает не только поиск подходящего объекта недвижимости, но и последующее заключение договора с соблюдением ряда особенностей, в том числе и необходимости государственной регистрации такого договора.

Целью договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора (арендатор и арендодатель).

Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно, не имеет возможности или не считает необходимым приобретать его в собственность.

Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли путем передачи имущества во временное пользование другому лицу.

Как правильно составить договор аренды с юридической точки зрения? В каких случаях необходимо соблюсти процедуру государственной регистрации такого договора? Эти и другие вопросы будут предметно рассмотрены в данной статье.

1. Договор аренды: понятие, существенные условия и государственная регистрация

Правовое регулирование арендных отношений предусмотрено главой 34 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия аренды, а также предусмотрены специальные нормы, регулирующие аренду здания и сооружения.

Согласно ГК РФ, сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон договора аренды могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также государство через свои органы.

По общему правилу, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды здания и сооружения представляет собой одну из разновидностей договора аренды (ст. 650 ГК РФ).

1.1. Заключение и существенные условия договора аренды

Договор аренды заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует.

При заключении договора аренды объекта недвижимости следует иметь в виду, что правом передавать имущество в аренду обладает его собственник или лицо, уполномоченное собственником (ст. 608 ГК РФ).

Поэтому прежде чем заключить договор аренды, стоит проверить наличие зарегистрированных прав арендодателя на объект недвижимости и наличие сведений о нем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Рекомендации: чтобы удостовериться в том, что договор аренды заключает собственник, закажите в Росреестре выписку из ЕГРНоб объекте недвижимости. Кроме того, в случае, если сторону арендодателя представляет уполномоченное лицо, проверьте наличие и актуальность нотариально удостоверенной доверенности.

Существенными условиями договора аренды недвижимого имущества являются:

  • предмет договора аренды;
  • размер и порядок уплаты арендной платы;
  • порядок передачи имущества и иные условия, определяемые по согласованию сторон;
  • срок аренды.

Предметом договора аренды в рассматриваемом нами случае является здание, сооружение, нежилое помещение, машино-место.

Рекомендации:для надлежащего согласования предмета договора аренды укажите в договоре максимальное количество сведений, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое арендатору недвижимое имущество: его вид (здание, сооружение, нежилое помещение либо часть здания или нежилого помещения); кадастровый номер; площадь; адрес.

Размер и порядок уплаты арендной платы отражаются в договоре аренды по согласованию сторон. Поскольку перечень вариантов оплаты, предусмотренных ст. 614 ГК РФ, не является исчерпывающим, стороны имеют возможность согласовать в договоре иные формы оплаты либо сочетание нескольких форм.

Условие о порядке передачи здания, сооружения, помещения определяет, в какой срок и каким образом предмет аренды должен фактически перейти во владение и (или) пользование арендатора, а также каким способом должна быть подтверждена передача.

Срок аренды (ст. 610 ГК РФ), по общему правилу, определяется в договоре также по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора аренды

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Кроме того, п. 2 ст.

651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее 1 года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, государственной регистрации подлежит договор аренды здания, сооружения или нежилого помещения (или их частей) только в случае, если такой договор заключен на срок не менее 1-го года.

Судебная практика

В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Важно! Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Для государственной регистрации договора аренды необходимо подать заявление в Росреестр. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч.1 ст. 51 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости” от 13.07.2015 № 218-ФЗ; далее – Закона о регистрации).

При этом лицо, обращающееся за совершением регистрационных действий, должно оплатить государственную пошлину в установленном налоговым законодательством размере (ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Особенностью государственной регистрации договора аренды объекта недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения или их частей) является необходимость индивидуализации недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации. Такая индивидуализация осуществляется Росреестром в процессе кадастрового учета.

В случае отсутствия в ЕГРН сведений о кадастровом учете объекта или его арендуемой части, государственная регистрация аренды осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом объекта, части объекта (ст. 44 Закона о регистрации). Основанием для осуществления государственного кадастрового учета является технический план, который также необходимо представить в Росреестр в данном случае.

! 05.12.2018 депутатами Государственной Думы РФ на рассмотрение внесен законопроект «О внесении изменений в статью 44 Закона о регистрации», согласно которому в часть 5 указанной статьи закона предлагается внести изменения, в соответствии с которыми государственный кадастровый учет передаваемой в аренду части можно будет осуществить без предоставления технического плана на такую часть при его наличии в реестровом деле правоустанавливающих документов

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/kak-bezopasno-zakliuchit-dogovor-arendy-nejilogo-pomesceniia-5d9abe371d656a00ad1fe75e

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.