Переустройство и переоборудование нежилого помещения

Содержание

Перепланировка нежилого помещения в 2020 году: особенности согласования

Переустройство и переоборудование нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения – это изменение его планировки (конфигурации). Это можно сделать путем выполнения работ, на которые оформляется проект.

Механизм для согласования зависит от того, где находится помещение. Практически все работы в МКД, кроме текущего ремонта, подлежат согласованию в жилинспекции.

Для строений, не используемых для проживания людей, обращаться в МЖИ не нужно.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Читайте в материале, чем регламентируется согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании и МКД, с каким перечнем документов собственник может пройти процедуру, что входит в алгоритм действий.

Особенности перепланировки в нежилых помещениях

Помещения, чье функциональное назначение определяется как “нежилое”, используются под торговлю, под офисы, для размещения производства или общественных учреждений. Они могут входить в состав нежилых строений или МКД. От того, в каком типе строения находится помещение, зависит алгоритм согласований. Выделим самые важные правила проведения и согласования перепланировок:

  • под перепланировку подпадает любое изменение планировки (конфигурации) – сюда входит смена местоположения стен и конструкций, возведение и демонтаж внутренних элементов, другие работы;
  • законодательство позволяет одновременно провести переустройство и перепланировку, т.е. разрешено объединить их в едином проекте;
  • о необходимости выполнения работ решение принимает правообладателем, тогда как арендатор вправе сделать их только с согласия арендодателя.

Хотя согласование или узаконивание перепланировки нежилого помещения отличается для нежилых зданий и МКД, у них есть ряд общих черт.

Работы допускается проводить только после подготовки проектной документации, которую может изготовить компания, входящая в СРО. Одинаковой будет и последний этап процедуры – оформляется тех.

план под измененную планировку, осуществляется кадастровый учет и корректировка ЕГРН.

Мнение эксперта. Согласование реконструкции отличается от такой же процедуры на перепланировочные работы. При реконструкции меняются базовые характеристики строения, либо работы проводятся на несущих элементах, узлах, конструкциях. Поэтому необходимо пройти экспертизу проекта, оформить разрешительный документ в Госстройнадзоре.

В ходе перепланировки можно изменить конфигурацию помещения, в том числе снести или возвести стены, изменить габариты оконных и дверных проемов. Эти работы описываются в проекте.

Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения

Согласование перепланировки в жилом доме – это обязательное требование закона. Исходя из перечня и вида запланированных работ, процесс согласования может включать:

  • получение согласия от владельцев других помещений МКД (если запланированные работы будут проводится на общем имуществе);
  • оформление техзаключения на несущие конструкции;
  • передача документации в Мосжилинспекцию (МЖИ), которая должна согласовать проект;
  • обращение в БТИ после завершения работ, чтобы внести корректировки в техпаспорт.

Специального разрешения на перепланировку нежилого помещения в нежилом здании получать не требуется. В данной ситуации проект утверждает сам правообладатель объекта, после чего можно самостоятельно приступать к проведению работ, либо нанимать подрядчика.

Если провести работы не заказав проект, либо нарушив другие предписания закона, может грозить административный штраф.

Самовольная перепланировка нежилого помещения обычно выявляется в ходе плановых и внеочередных инспекций МЖИ, Госинспекции по недвижимости, других органов. Также о нарушениях вправе сообщать владельцы соседних помещений, другие заинтересованные лица.

Если вы не хотите столкнуться с такими проблемами, закажите в нашей компании сопровождение согласования переустройства и перепланировки нежилого помещения.

Калькулятор стоимости и сроков наших услуг – здесь

Чем отличается перепланировка нежилого здания

Конфигурацию и компоновку строения также можно изменить в ходе перепланировочных работ. Например, таким способом можно образовать несколько новых помещений из общего объема строения, поставить их на учет. Согласование перепланировки в нежилом здании имеет ряд особенностей:

  • решение должны принять все правообладатели строения (обычно это делается в письменной форме);
  • необходимо заказать проект, где будут описаны все виды работ и планировочных решений, предписания к мерам безопасности;
  • после утверждения документации собственником, можно начинать строительные работы на объекте;
  • после получения акта о приемке работ необходимо заключить договор с кадастровым инженером, получить техплан;
  • на финальной стадии документы подаются в Росреестр, чтобы внести новые данные в ЕГРН, получить выписку.

Перепланировка в отдельно стоящих зданиях нередко включает фасадные работы, которые требуют специального разрешения. Например, для фасадных работ на территории столицы проект подается в Москомархитектуру, чтобы подтвердить соответствие художественно- архитектурному облику. Аналогичные требования действуют и в других населенных пунктах и субъектах РФ.

Источник: https://xn----8sbnaobhgmnivvj0c8a.xn--80adxhks/2020/08/13/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshhenija-osobennosti-soglasovanija/

Перепланировка и переоборудование нежилых помещений – ГК ПРОЕКТ ЦЕНТР

Переустройство и переоборудование нежилого помещения
Задать вопрос

Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Если у вас есть помещение, соответствующее основным требованиям для организации бизнеса, но которое не подходит по конфигурации или не позволяет установить специализированное оборудование, можно произвести перепланировку и привести площади в соответствие со своими требованиями уже после приобретения. В жилищном кодексе РФ такие действия называются «перепланировка нежилых помещений».  
В данной статье мы ответим на все вопросы переустройства и перепланировки помещения, получения необходимых согласований и (в конечном итоге) разрешения Межведомственной Комиссии, заключение которой является определяющим при решении вопросов переоборудовании нежилого помещения.   Согласно Жилищному Кодексу РФ переустройство объектов нежилого фонда – это проведение в одном или нескольких помещениях мероприятий (работ), связанных с изменением месторасположения, размеров и функционального назначения помещений и (или) располагающегося в них инженерного оборудования. Понятие «переустройство» включает в себя перепланировку помещений и их переоборудование. 

1 переустройство нежилого помещения – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения.

2 перепланировка нежилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения и техническую документацию (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка БТИ) нежилого помещения 

Перепланировка – это любые действия по ремонту или реконструкции помещения, которые связаны с изменением планов БТИ. Поскольку на планах БТИ присутствуют стены, перегородки, окна, проемы, сантехнические и электрические коммуникации, следовательно, изменение этих параметров попадает под определение «перепланировка нежилых помещений» и требует обязательного согласования.  Перепланировка помещений проводится в целях изменения эксплуатационных качеств помещения посредством изменения планировочных параметров его отдельных частей (комнат) с сохранением общих технико-экономических показателей в пределах габаритов несущих конструкций и основного функционального назначения перестраиваемого объекта.  Технически перепланировка помещений не представляет особой сложности, современные строительные технологии и богатый выбор стройматериалов открывают перед собственниками помещения достаточно широкие возможности для изменения его внутреннего устройства. Расширить пространство, привести нежилое помещение в соответствие с выполняемыми функциями, обеспечить максимальный комфорт сотрудникам и клиентам — все это возможно благодаря перепланировке, которая является удачным решением многих производственных задач.    Сложность в другом. Законодательством предусмотрена весьма трудоемкая процедура получения разрешений на производство работ по переустройству нежилых помещений, а отсутствие этих разрешений влечет за собой довольно суровые санкции, выражающиеся в наложении штрафов и наступлении иных негативных последствий, существенно осложняющих жизнь собственнику (или арендатору) незаконно переоборудованного объекта.  Согласование перепланировки нежилых помещений – это процесс утверждения проектной документации в соответствии с нормативами и правовыми актами Российской Федерации с целью получения Разрешения на переустройство и производство ремонтно-строительных работ, осуществления самого переустройства, прохождения приемки завершения переустройства и внесения изменений в поэтажный план БТИ. Согласно Жилищному Кодексу РФ перепланировка нежилых помещений должна проводиться на основании разработанного проекта, который необходимо согласовать и утвердить в административных органах города. Проект перепланировки – это техническая документация, выполненная на основе технического заключения, которое отражает все изменения относительно старой планировки с учетом конструктивных элементов и инженерных коммуникаций. Проект перепланировки подготавливают специализированные организации, такие как наша компания ПРОЕКТ ЦЕНТР, у которых имеется лицензия на проведение соответствующих работ. Проект снимает юридическую и иную ответственность с владельца помещения — после проектирования ответственность за технические решения по перепланировке ложится на плечи проектной организации.  Согласование перепланировки помещений ведется органами СЭС, Госпожнадзора, Дирекции Единого Заказчика, АПУ и Жилищной инспекции. Окончательно согласование осуществляется в МВК (Межведомственной Комиссии). После этого производится осмотр помещения специалистами из жилищной инспекции и оформляется Акт ввода помещения в эксплуатацию. На основании этого документа проводятся соответствующие обмеры, и владелец получает новые документы БТИ. 

В случае проведения несанкционированной (несогласованной) перепланировки или при обнаружении контролирующими органами несоответствия помещения (или его отдельных частей) существующим нормам и правилам, на собственника (или арендатора) такого помещения могут быть наложены следующие меры административной ответственности:

  • штраф 
  • требование привести помещение в исходное состояние и произвести работы по восстановлению конструкций и приведению инженерного оборудования в исправное состояние за свой счет 
  • отказ в продлении (пролонгации) лицензий 
  • требование расторжения договоров аренды и иных договоров, дающих право на пользования помещениями 
  • информирование органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним об установленных актах несанкционированной перепланировки и (или) несоответствия плана объекта его фактическому состоянию для принятия указанными органами соответствующих мер 
  • обращения в суд с исками о продаже помещений с публичных торгов 

Для того чтобы избежать этих негативных последствий, лучше вовремя позаботиться о получении всех необходимых разрешений и сборе документации для предоставления в контролирующие органы.

1 заявление о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения 2 документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени   3 правоустанавливающие документы на занимаемое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) 4 документы БТИ (поэтажный план с экспликацией, выписка из технического паспорта на здание, справка о состоянии здания/помещения) 5 заключение органа по охране памятников архитектуры (если это помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории и культуры) 6 проект переустройства и (или) перепланировки помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке 

Проектная документация на работы по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений представляется в виде выполненных специализированными проектными организациями исполнительных чертежей и содержит: 

  1. пояснительную записку по архитектурно-планировочным, конструктивным и технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, противопожарным мероприятиям 
  2. ситуационный план в масштабе 1:2000; 
  3. план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах, расположения конструктивных деталей и узлов, изменений во внутренних инженерных коммуникациях и в использовании технологического оборудования 
  4. сводный план инженерных сетей 
  5. техническое заключение о состоянии объекта 
  6. другую документацию

Прежде чем предоставлять проект на рассмотрение Межведомственной Комиссии, его необходимо согласовать в соответствующих инстанциях (ДЕЗ, Госпожнадзор, СЭС, АПУ, Жилищная инспекция и пр.) При этом: 

  1. ГУ МЧС (Пожарные) рассматривает вопросы, связанные с выполнением противопожарных норм, безопасностью эксплуатации помещения и возможностью эвакуации людей в случае возникновения пожара 
  2. ТО ТУ Роспотребнадзор (СЭС) рассматривает вопросы соблюдения санитарных норм (минимальные размеры помещений, соблюдение баланса площадей до и после перепланировки, соблюдение функционального назначения помещений, освещенность, наличие гидро- и пароизоляции в санузлах и т.д.) 
  3. ДЕЗ (Дирекция Единого Заказчика) решает вопросы, связанные с текущей эксплуатацией здания (отоплением, водоснабжением, канализацией, вентиляцией, частично газо- и электроснабжением) 
  4. АПО (Архитектурно-планировочное управление округа) контролирует изменения фасадов здания и проверяет соответствие проекта строительным нормам и правилам, рекомендуя те или иные дополнения и изменения  

  1. Переустройство помещений, приводящее к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания; ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов дома, строения, или отдельного помещения; удалению, нарушению нормальной работоспособности противопожарных устройств или оборудования; затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, а также к местам общего пользования (входным дверям, лестничным площадкам и межкомнатным холлам) 
  2. Переустройство помещений в строениях, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности эксплуатации 
  3. Проведение и реализация мероприятий, нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов или ведущих к ухудшению условий эксплуатации помещения 
  4. Демонтаж несущих опор, стен и балок, ненесущих разгружающих опор стен и балок в домах с деревянными, либо смешанными перекрытиями, вентиляционных коробов и коллекторов 
  5. Замуровывание в стены газовых стоек и газовой разводки 
  6. Установка или переустройство перегородки, если в результате образуется комната без естественного освещения или приборов отопления 
  7. Переустройство помещений, в результате которого образуется комната площадью менее 9 кв. м, шириной менее 2,25 м, высотой менее 2,20 м 
  8. Объединение помещения по вертикали 
  9. Расширение либо увеличение оконных проемов и изменение наружного периметра стен.

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Источник: https://02pro.ru/services/pereplanirovki/pereplanirovka-i-pereoborudovanie-nezhilykh-pomeshcheniy/

Перепланировка нежилого помещения: есть ли подводные камни

Переустройство и переоборудование нежилого помещения

Ведение бизнеса нередко требует финансовых вложений в коммерческую недвижимость и её перепланировки. Может преобразоваться целевое назначение помещения, технические характеристики, расположение инженерных коммуникаций, расширение площади.

Независимо от своей масштабности, перепланировка нежилого помещения должна быть выполнена в строгом соответствии законодательству.

Прежде чем начинать строительные работы, требуется точно определить,что такое переоборудование коммерческой недвижимости, в каких случаях требуется разрешение и какая ответственность предусмотрена за самовольное проведение работ без уведомления соответствующих инстанций.

Понятие перепланировки помещения

Порядок преобразования коммерческой собственности, внесение получившихся изменений в техническую документацию, регулируется ЖК РФ, техническими правилами и нормами.

Согласно законным положениям перепланировка помещений включает в себя изменение его внутренней конструкции. Переустройство недвижимого имущества предусматривает перенос инженерный сетей, в том числе электрического оснащения, водопровода и т.д.

data-matched-content-ui-type=”text_card”

Важно! Перепланировка нежилого помещения может быть произведена только после получения соответствующей разрешительной документации. В противном случае она считается незаконной, за что виновные лица будут привлечены к ответственности

Что говорит закон

Согласно жилищного законодательства переоборудование недвижимого имущества не должно менять его функционального назначения. В противном случае реформация должна быть учтена в документации на недвижимый объект. Например, если необходимо бывшее кафе переоборудовать в фитнесс-центр, потребуется предварительное одобрение.

Перепланировка нежилого помещения потребует предварительного согласования в следующих случаях:

  • перенос, установка, объединение стен и (или) перегородок;
  • сдвиг местоположения «мокрых» зон (санузла, раковин и т.д.);
  • преобразование (перенос, установление, разрушение) вспомогательных зон. К ним относятся балконы, лестницы, окна, лоджии, крыльцо и др.;
  • изменение конфигурации оконных проёмов;
  • устройство оборудования, требующего подключения инженерных коммуникаций (душевых кабин, раковин, газовых или электрических плит и т.д.);
  • преобразование основания пола, если оно повлекло за собой возрастание нагрузки на несущие части здания;
  • снос или обустройство новых лестничных пролётов.

При переоборудовании недвижимого объекта нарушение прочности или снос несущих конструкций, ухудшение внешнего вида, разрушение противопожарных устройств, запрещено

В соответствии с правовым актом, процедура предварительного согласования является многоступенчатым процессом, который включает в себя несколько этапов. Необходимо собрать пакет с официальными документами и подать его в уполномоченный орган.

Куда обращаться

Порядок обращения за выдачей разрешительной документации на переустройство регулируется региональным законодательством, поэтому в разных субъектах РФ процедура может немного отличаться. С заявлением на изменение планировки нежилых помещений и приложенным пакетом документов следует обращаться в:

  • жилищную инспекцию;
  • администрацию городского или сельского поселения.

В некоторых регионах России уполномоченным органом на выдачу разрешения является БТИ.

Когда разрешение не требуется

Преобразование недвижимого объекта не всегда требует предварительного разрешения. Действия по перепланировке и переустройству нежилого помещения, не касающиеся переделки внутренней конструкции здания и не меняющие его общую площадь, предварительного согласования не требуют.

Виды работ, которые можно выполнять самостоятельно без разрешения:

  • установка сплит-систем;
  • смена отопительных радиаторов;
  • оштукатуривание стен и внутренняя отделка;
  • замена унитазов, кранов, смесителей, сифонов, биде, ванн и т.д. без их перемещения;
  • установка вытяжки;
  • остекление балконов и лоджий;
  • замена напольного покрытия;
  • переоборудование шкафов внутри стены;
  • замена окон с оставлением их конфигурации и размера.

Условия узаконивания

Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.

Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.

Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:

  • точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
  • абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
  • отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.

Проект на переустройство недвижимого объекта должен составляться организацией, имеющей специальную лицензию и входящую в СРО проектировщиков

Самовольная

Нередко собственник или арендатор собственности проводит переустройство объекта без предварительного согласования работ с властями. В случае самовольного переоборудования недвижимости скорее всего придется уплатить штраф, но оформить документацию все равно необходимо.

Узаконить проведенные работы можно будет только при условии, что не было произведено действий, запрещенных законодательством. Если внесение переделок в техническую документацию проводится постфактум, то все равно придется заказывать предварительный проект.

В некоторых случаях разрешается узаконить изменение недвижимого объекта по эскизу. Это возможно только в случае, если переустройство незначительно, не связано со сносом стен, закладкой проемов или кардинальным переносом коммуникаций, не затрагивают права пользования других собственников или арендаторов.

Ответственность

Самовольной перестройкой в нежилом помещении считаются действия без согласия от уполномоченного органа или с нарушением утвержденного проекта. Виновное лицо будет нести ответственность в соответствии с ЖК РФ и КоАП РФ. Все произведенные реформации нужно будет ликвидировать и возвратить недвижимый объект в первоначальное состояние.

Если требования Жилищной инспекции не будут выполнены, собственность после судебного разбирательства может быть продана. Последствий можно избежать, если реформация не нарушает права других граждан или юридических лиц, находящихся в этом здании. Но рассматривать о законности произведенных изменений будет суд, по итогам разбирательства будет вынесено соответствующее решение.

Кроме этого потребуется уплатить штраф, размер которого будет зависеть от статуса нарушителя. Согласно статье 7.

21 Кодекса штрафные санкции за самовольную реформацию в частном доме для гражданина могут составить от 1 тыс. руб. до 1,5 тыс. руб.

За перестройку без разрешения в многоквартирном доме гражданин может уплатить от 2 тыс. руб. до 2,5 тыс. руб. Для юридических лиц штраф может составить от 40 тыс до 50 тыс. рублей.

Согласование перепланировки

Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:

  • составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
  • если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
  • сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
  • если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
  • подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.

После получения разрешения начинаются строительные работы.

Отказ в переустройстве недвижимости можно обжаловать в суде

По завершении строительных работ необходимо вызвать приемочную комиссию. В ее полномочия входит проверка окончательного результата на соответствие его проекту и действующим нормам. По итогам проверки владельцу вручается акт о завершении работ, который передается в БТИ. Все произведенные перестройки вносятся в техпаспорт.

Перепланировка нежилого помещения

Процедура переоборудования коммерческой недвижимости может отличаться в зависимости от того, в каком помещении находимся искомый объект.

Если нежилая собственность находитсяв многоквартирном доме, то согласовывать свои действия нужно в Жилинспекции.

Так как переустройство дома может затрагивать права жильцов соседних квартир, необходимо получить от них согласие на проведение будущих работ.

При составлении проекта следует помнить, что производить перестройку, в результате которой будет затруднен доступ к коммуникациям или общему имуществу многоэтажки, запрещено. Необходимо соблюсти все интересы жильцов. При выполнении перестройки коммерческой площади в многоквартирном доме потребуется соблюсти ряд условий:

  • обустроить отдельный вход;
  • смонтировать систему вентиляции.

Изменить структуру коммерческой недвижимости в жилом доме будет проще, особенно, если в нем не проживают граждане. Необходимо обязательно перевести жилой объект в нежилой, если это не было сделано до момента его реформации.

Если коммерческая площадь находится на втором этаже, под ней не должно быть жилых квартир. При несоблюдении этого условия получить согласие будет невозможно

Для переоборудования коммерческой собственности в нежилом здании разрешение в Жилищной инспекции получать не нужно. Потребуется только согласие собственника, если работы хочет провести арендатор, или доверенность, если оформление официальных бумаг поручено иному лицу.

Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Согласно жилищного законодательства к общему имуществу относятся:

  • лестничные площадки и пролеты;
  • техэтажи и чердаки;
  • подвалы с инженерными коммуникациями;
  • коридоры;
  • лифты;
  • иные места, не принадлежащие отдельным собственникам;
  • крыша дома;
  • земельный участок, на котором стоит дом, включающий площадку и благоустроенную территорию.

Для законного внесения изменений в места общего пользования требуется согласие всех жильцов и одобрение в Жилищной инспекции или ТСЖ. Если жильцов много, собирается общее собрание, по итогам которого принимается соответствующее решение.

Чтобы собрание было легитимным, общее количество собравшихся должно быть не менее 2/3 от числа проживающих в доме. Одобрение должны дать более 50% участников. Полученный протокол о согласии жильцов необходимо засвидетельствовать у нотариуса. В дальнейшем процедура перестройки мест общего пользования идентична общепринятому порядку.

Сколько стоит

Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:

  • получение консультации;
  • составление технического проекта;
  • сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
  • получение техпаспорта, если он отсутствует;
  • подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
  • уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.

Если пакет необходимых документов будет неполным, или составлен не в соответствии с требованиями законодательства, процедуру потребуется проходить заново

Чтобы избежать дополнительных расходов, не тратить время на хождение по государственным организациям, лучше привлечь опытного специалиста. Квалифицированный юрист поможет сократить процедуру получения технической документации, отстоит права заявителя во всех бюрократических инстанциях и сэкономит денежные средства на неоправданные расходы.

Источник: https://cadstr.ru/pereplanirovka/pereplanirovka-nezhilogo-pomeshheniya

Как согласовать перепланировку нежилого помещения в 2021 году

Переустройство и переоборудование нежилого помещения

Последнее обновление: 02.02.2021

Нежилые помещения могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах. От этого зависит перепланировка нежилого помещения, порядок её осуществления и прочие нюансы. Для ведения бизнеса необходимо переделать помещение так, чтобы оно соответствовало концепции и будущей деятельности.

Законодательная база

Если речь о перепланировке жилого помещения, то законодательная база по данному вопросу структурирована. Перепланировка нежилого помещения может осуществляться по тем же нормам, но с учётом некоторых нюансов. Их придётся дополнительно искать в:

  • если помещение располагается на первом этаже многоквартирного дома, то в главе 4 Жилищного Кодекса РФ;
  • если же в торговом центре, то обратиться нужно будет к административным регламентам, которые предусмотрены в конкретном муниципальном образовании.

Вне зависимости от того, где располагается данное помещение, с правилами и регламентами должен ознакомиться любой собственник. Это поможет ему избежать дальнейших санкций.

Всегда ли нужно согласование

Для каждого нежилого помещения составляется технический паспорт. В нём отражается в графическом виде с текстовыми пояснениями основанная информация по объекту недвижимости. На эти сведения должен опираться каждый собственник, если он решил что-то переделать.

Техпаспорт состоит из графической и текстовой части. В них указывается следующая информация:

  • план помещения. Представляется проекция сверху. Должны быть чётко видны все стены, перекрытия, несущие конструкции, перегородки и проёмы. Это графическая часть;
  • материалы, из которых сделаны полы, стены, потолок, общая площадь, год постройки и прочие особенности конкретного объекта недвижимости. Это текстовая часть.

Одна часть без другой не представляет интереса для согласования перепланировки. Но не стоит путать переустройство и перепланировку. Переустройство помещения – это внесение незначительных изменений, которые не нужно согласовывать в уполномоченных органах. Перепланировка – это внесение существенных изменений, которые подлежат обязательному согласованию.

Есть важное условие! Если собственник решит сменить материал пола иди стен, не внося существенных изменений в несущие конструкции и помещение после работ существенно не поменяет внешний и внутренний вид, то подавать документы в уполномоченные органы не нужно. В иных случаях требуется дополнительное согласование. Это следующие виды работ:

  • снос или возведение дополнительных перегородок;
  • возведение дополнительных проёмов;
  • совершение неких манипуляций с несущими конструкциями;
  • перемещение «мокрых» зон в те места, где их быть не должно. Например. Перенос санузла в другое помещение или образование небольшой кухни в помещении для персонала;
  • внесение изменений в прочие инженерные системы и коммуникации;
  • возведение лестниц в тех местах, в которых они не предусмотрены, для объединения помещений по вертикали.

То есть, согласованию подлежит внесение значительных изменений в конфигурацию объекта.

Особенности согласования в жилом доме

Если помещение, которое собственник желает переделать, располагается в жилом доме на первом этаже, то в некоторых случаях потребуется проведение общего собрания всех собственников этого дома.

Закон и уполномоченные органы несколько строже относятся к таким действиям. Проведение общего собрания необходимо тогда, когда будущий ремонт будет затрагивать общее имущество всех собственников, включая жилые помещения.

К такому имуществу относятся:

  • крыши, в том числе подъездных групп;
  • зоны лестничных клеток или внедрение в подъезды;
  • общего тамбура;
  • подвалов;
  • прочих помещений.

На собрание выносятся вопросы будущих работ. Если достигается общее большинство (50% + 1 голос), то собственник нежилого помещения имеет право начать работы. Какое решение не приняли бы собственники, оно оформляется в письменном виде протоколом.

Основное отличие перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме заключается в том, что собственнику не нужно получать дополнительные разрешения в таких инстанциях как Роспотребнадзор, пожарный надзор и технадзор. Это разрешения уже был получены застройщиком при возведении МКД.

Список документов небольшой, если сравнивать с согласованием работ в торговых центрах и прочих нежилых помещениях.

Особенности согласования в нежилом помещении

Основная особенность перепланировки нежилого помещения в нежилом доме заключается в том, что не нужно будет получать дополнительное разрешение от Жилинспекции и согласовывать работы с собственниками жилых помещений.

Список документов и предполагаемых предварительных работ несколько шире, чем для согласования ремонта в жилых домах. Но вероятность одобрения выше, так как не все собственники голосуют за открытие магазина, ателье или парикмахерской в своём доме.

На каждой стадии необходимо чётко следовать административным регламентам и законодательным нормам. В противном случае, собственник может получить отказ на заключительном этапе. Ему необходимо провести следующие подготовительные работы:

  • подготовить проект будущих работ. Его не нужно делать самостоятельно. Он выполняется специалистами проектного бюро, которое имеет действующий допуск СРО. Можно обратиться к частнику, то он также должен иметь соответствующий допуск;
  • все работы должны быть запланированы в точном соответствии с проектной документацией. На каждый вид работ должно быть отведено определённое время, в него необходимо уложиться;
  • после окончания ремонта необходимо заказать новую проектную документацию, в которой будут отражены проведённые изменения;
  • после того как все документы готовы, необходимо зарегистрировать новое право на новое помещение в Росреестре.

Согласование самовольной перепланировки

Узаконить перепланировку нежилого помещения можно по принципу «от обратного». То есть, сначала провести ремонтные работы, а потом их согласовать. Но тогда риск отказа в удовлетворении заявления увеличивается! Тогда собственник должен будет привести помещение в исходный вид за свой счёт.

Но есть порядок, когда уже проведённые работы можно узаконить. Следует попробовать привести документы в соответствие через уполномоченный орган в досудебном порядке. Если работы были «не глобальные», то перепланировку утвердят. Нужно будет только получить техническую документацию с новыми параметрами и узаконить вещное право.

Если же администрация муниципалитета отказывает в таком согласовании, нужно обратиться в суд. Это может сделать и сам собственник, и представители уполномоченных органов. Скорее всего, они успеют первыми подать иск в районный, как только увидят заявление на согласование конкретного перечня работ. Поэтому собственник будет выступать в качестве ответчика.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Уполномоченный орган требует возврата помещения в первоначальный вид, а собственник – согласования проделанного ремонта. Каждая сторона прикладывает к иску свои документальные доказательства. В задачи собственника входит доказать, что сделанный ремонт:

  • отвечает всем требованиям, которые могут быть предъявлены нежилому помещению со стороны контролирующих органов;
  • права третьих лиц при проведении работ не были нарушены;
  • угрозы жизни и здоровью окружающих лиц нет.

Если же суд выиграет администрация муниципалитета, то собственника не только обяжут вернуть помещение в первоначальный вид, но и заплатить штраф. Его сумма зависит от того, кто выступает собственником помещения:

  • если частное лицо, то сумму штрафа от 1 до 1,5 тысяч рублей;
  • если должностное лицо, то 2 – 3 тысячи рублей;
  • предприятию придётся отдать в казну региона сумму от 20 до 30 тысяч рублей.

Штраф не всегда назначается к выплате.

Необходимые документы

Чтобы узаконить перепланировку, необходимо подготовить пакет документов:

  • заявление установленной формы. Для правильного заполнения бланка можно руководствоваться образцом:
  • документы, на основании которых у заявителя возникло вещное право. Это может быть договор купли-продажи, дарение или другая сделка по отчуждению права, которая законна в России;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая имущественное право на объект согласования;
  • проект, по которому будут проводиться будущие ремонтные работы;
  • техническая документация на помещение;
  • согласование с другими инстанциями, при необходимости;
  • если собственник не может самостоятельно присутствовать при подаче документов или доверил процесс согласования посреднику, необходимо оформить нотариальную доверенность и приложить её к общему комплекту;
  • если помещение располагается в здании, которое является памятником архитектуры, то необходимо подготовить заключение от соответствующего ведомства о допустимости предстоящих работ;
  • если помещение располагается в многоквартирном дом, и будущая перепланировка будет затрагивать интересы собственником жилых помещений, тогда необходим протокол общего собрания, в котором прописано общее большинство .

После того, как работы будут проведены в установленный срок, необходимо пригласить экспертов Жилищной инспекции, чтобы они проверили соответствие и выдали соответствующий акт. Он будет основанием для оформления прав на новое помещение. Он необходим только в том случае, если помещение располагается в МКД. Образец акта:

Техническая документация должна состоять из следующих частей:

  • графическая часть – план до проведения работ и план после таковых. Новые стены, перегородки и прочее отображаются красными линиями;
  • текстовая часть – записи руководителя проекта и договор на осуществление авторского надзора;
  • пояснительная записка – характеристики здания и помещения, состав оборудования и коммуникаций, прочие тонкости конкретного помещения;
  • приложение – сведения о наличии допуска СРО, прочая необходимая дополнительная информация.

Все работы должны проводиться в соответствии с проектной документацией. Если сначала был осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, а потом уже затеяна перепланировка, то нужны документы на смену статуса.

Порядок действий

Чтобы узаконить будущую перепланировку, собственнику помещения или посреднику, необходимо придерживаться следующего порядка перепланировки помещений для согласования:

  • подготовить всю необходимую документацию;
  • сдать её на проверку в уполномоченный орган администрации. Это можно сделать при личном приёме или через МФЦ;
  • согласование проводится в течение 45 календарных дней. По истечении этого времени собственник получит на руки либо положительное решение, либо отказ. При решении в пользу собственника он может приступать к ремонтным работам;
  • проведение самой перепланировки в установленные сроки. Они приблизительно прописываются в проектной документации;
  • теперь нужно пригласить приёмочную комиссию для согласования уже проведённых работ. Они сверяют техническую и проектную документацию с тем, что видно;
  • если вопросов и недочётов нет, эксперты составляют акт и подписывают его;
  • с этим актам, а также с техническими документами на помещение, собственник снова посещает МФЦ. Комплект документов он отдаёт для передачи в Росреестр;
  • после проведения всех регистрационных процедур, Росреестр зарегистрирует право собственности с обновлёнными данными. Выписку из ЕГРН собственник получит на руки.

Если помещение располагается в нежилом здании, порядок действий может несколько отличаться.

Могут ли отказать?

Подача комплекта документов на согласование не означает, что уполномоченные органы дадут положительное решение. Есть причины, по которым могут отказать:

  • заявитель предоставил неполный комплект документов;
  • комиссия делала межведомственный запрос, по нему пришёл отрицательный ответ;
  • заявитель подготовил все нужные документы, но подал их не в тот орган;
  • проектная документация не соответствует требованиям действующего законодательства.

Отказ от уполномоченного органа должен быть письменным и аргументированным. Собственнику помещения необходимо объяснить, по какой причине ему отказывают в проведении работ. Объяснение должно быть чётким, ориентированным на ссылки нормативных актов.

Если недочёты не критические, то заявителю будет отведён некоторый срок для их исправления. Например, он собрал не все документы или срок действия выписки из ЕГРН истёк. Необходимо подготовить нудные бумаги или заказать новую выписку.

После этого можно снова сдавать документы на согласование.

Заключение

Провести согласование будущей перепланировки, если нежилое помещение находится в жилом доме сложнее, нежели оно находится в ТРЦ или другом нежилом помещении. Подходить к вопросу нужно серьёзно, заранее подготовить проект, найти бригаду. Ремонт нужно провести в установленные сроки, потом его утвердить. Без этого право собственности на переделанное помещение зарегистрировано не будет.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/pereplanirovka-nezhilogo-pomesheniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.