Порядок пользования нежилым помещением

Содержание

Совместное пользование нежилым помещением: соглашение, договор и подводные камни

Порядок пользования нежилым помещением

Производственные кооперативы, физические и юридические лица, совладельцы могут договориться о совместном использовании нежилого объекта, если имеют общие цели.

В таком случае стороны принимают на себя взаимные обязательства, например, об осуществлении ремонта, оплате ЖКУ и других расходов.

Совместное пользование нежилым помещением

Чтобы несколько лиц могли одновременно использовать один объект недвижимости на законных основаниях, требуется заключить соответствующий договор.

Обычно речь идёт о договоре аренды, в котором стороны указывают свои права, обязанности, ответственность, порядок работы, стоимость арендной платы и другие нюансы.

Если договор был подписан, но в нём содержатся не все условия распоряжения имуществом, стороны могут заключить соглашение о совместном пользовании нежилым помещением. В нём прописывают ответственность за причинение имущественного ущерба, порядок разрешения спорных ситуаций, распределение обязанностей.

Соглашение могут составить лица, владеющие помещением на праве долевой собственности. Таким образом они смогут определить порядок распоряжения общим имуществом. Без согласия каждого дольщика невозможно организовать бизнес.

Если в помещении находится имущество или дорогостоящее оборудование, стороны могут пользоваться им на условиях, оговорённых в соответствующем документе.

Соглашение (договор) совместного пользования нежилым помещением составляется в письменном виде в свободной форме. Сделка может быть оформлена на возмездной или безвозмездной основе.

В первом случае стороны договариваются о стоимости регулярной платы за распоряжение объектом; во втором – передача имущества осуществляется бесплатно (такой документ также называется договором ссуды).

При передаче помещения в пользование другого лица на безвозмездной основе владелец должен гарантировать отсутствие износа. Договор может быть заключён и в ситуации, если вторая сторона знала о наличии недостатков в момент подписания документа.

Чтобы избежать неприятностей, лучше указывать все изъяны и дефекты в тексте. Распоряжаться чужим имуществом возможно на временной основе, после чего осуществляется возврат.

Если вы сдаёте помещение в аренду, арендатор должен будет платить вам определённую сумму, оговорённую заранее и зафиксированную в договоре. Такие сделки являются возмездными.

Кто может предложить пользоваться помещением совместно?

Договор подписывается с владельцем объекта недвижимости. При необходимости сделка заключается через доверенное лицо, если имеются соответствующие документы, подтверждающие наличие полномочий для передачи права пользования имуществом.

Если объектом владеют несколько лиц, все они должны присутствовать при подписании договора или соглашения.

Если речь идёт об аренде, арендатор может передать право на пользование помещением третьим лицам в случае, если данное положение содержится в соответствующем договоре, подписанном с арендодателем. Речь идёт о субаренде.

соглашения (договора)

Как указывалось выше, сделка должна оформляться письменно. Если речь идёт о соглашении на передачу объекта в совместное пользование нескольких лиц, стороны могут обратиться к нотариусу и платно заверить этот документ.

Если речь идёт об аренде, такой договор подлежит обязательной регистрации, когда имущество арендуется на 12 месяцев и более.

В договор о совместном использовании нежилого объекта следует включить:

  • персональные данные сторон (наименования и реквизиты ИП либо юридических лиц, паспортные данные физлиц);
  • предмет сделки (местонахождение помещения, его состояние на момент составления документа, технические параметры);
  • реквизиты правоустанавливающей документации на имущество;
  • срок действия соглашения;
  • ответственность, обязанности и права сторон;
  • порядок действий при возникновении спорных ситуаций;
  • условия расторжения или продления сделки;
  • другие немаловажные моменты (например, порядок проведения ремонта, время пользования объектом каждой стороной, условия выкупа объекта);
  • подписи;
  • дату оформления документа.

Если в сделке участвуют юридические лица или ИП, на соглашении должен присутствовать оттиск фирменной печати. Некоторые предприниматели не имеют её, поэтому им достаточно указания своих персональных данных и подписи.

Факт передачи права пользования имуществом следует зафиксировать в специальном акте приёма-передачи. Например, если две организации договорились распоряжаться одним помещением совместно, обозначив график своей работы, владелец объекта передаёт ключи от него второй стороне. В этот момент возможно составление соответствующего акта.

Рекомендуется указать имеющиеся у помещения дефекты в этом документе, чтобы в момент прекращения взаимоотношений между сторонами не возникло конфликта.

Данный акт оформляется в качестве приложения к договору (соглашению).

Ознакомиться с образцом документа можно по данной ссылке. Вы можете обратиться к адвокату или нотариусу, чтобы соглашение оформил квалифицированный специалист.

Интересный материал: Штраф за просроченные водительские права в 2020 году

«Подводные камни» совместного пользования нежилым помещением

Порядок осуществления ремонта и разрешения имущественных споров (если помещению или находимся внутри вещам/оборудованию будет нанесён ущерб) определяется соглашением либо договором.

Если владелец объекта скрыл наличие дефектов, он несёт ответственность за их исправление.

Если вторая сторона знала об определённых изъянах, но не указала их наличие в тексте договора или акта приёма-передачи, скорее всего, исправить дефекты придётся за свой счёт. На практике в таких ситуациях владелец отказывается осуществлять ремонтные работы. Обратите внимание на текст документа, чтобы знать, кто ответственен за ремонт в конкретном случае.

Совместное использование нежилого помещения при долевой собственности осуществляется при наличии соответствующего соглашения.

Для организации какой-либо деятельности (например, для открытия магазина или кафетерия) требуется согласие всех совладельцев. При отсутствии договорённости единственное решение – обращение в суд.

Дольщики обязуются в равных частях оплачивать налоги и расходы, связанные с содержанием нежилого объекта. Прибыль, полученная от реализации помещения (к примеру, от продаж торговой точки), распределяется между всеми собственниками в одинаковых долях.

Стоит учитывать, что некоторые совладельцы могут обладать большей частью имущества по сравнению с остальными. К примеру, один дольщик вправе владеть 2/3 помещения, а второй – 1/3. В таком случае первый собственник платит 2/3 от суммы налога и расходов за содержание имущества, но и получает 2/3 дохода, приносимого недвижимостью.

Доли совладельцев могут быть выделены. Если этого не было сделано, считается, что каждый дольщик имеет равную долю имущества.

Вы решили продать свою часть нежилого объекта? В соответствии со статьями 246 и 250 Гражданского кодекса РФ предварительно вам потребуется письменно уведомить о своих намерениях других дольщиков.

Они имеют преимущественное право выкупа вашей доли. В оповестительном письме вы должны указать сумму, по которой действительно планируете продавать свою часть имущества.

Если в течение 10 дней вам не ответили на письма, закон позволяет продать долю любому другому человеку.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас или заполните форму онлайн:

+7 (499) 350-80-69 (Москва)

+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно !

Источник: https://urmozg.ru/zhilishhnoe-pravo/sovmestnoe-polzovanie-nezhilym-pomescheniem/

Требования к нежилым помещениям в многоквартирном доме в 2021 году

Порядок пользования нежилым помещением

Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен соблюдать противопожарные, санитарно-эпидемиологические и другие требования. Они устанавливаются разными законами.

Имеет значение и цель, для которой используется помещение: если там располагается производство, требований будет больше.

Рассмотрим, какие нормы нужно соблюдать владельцам, какие бывают виды нежилых помещений и какая предусмотрена ответственность за невыполнение требований.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Виды нежилых помещений в многоквартирных домах

Нежилым считается помещение, предназначенное для коммерческой и иной деятельности. В нем нельзя оформить регистрацию и жить, оно не предназначено для удовлетворения бытовых нужд граждан, как жилые.

Нежилые помещения бывают нескольких видов:

  1. Пристроенные.
  2. Встроенные.
  3. Общедомовые.
  4. Паркинги.

Примечание: вид помещения напрямую влияет на требования, которые должны соблюдаться. Например, для паркинга они будут одни, а для продовольственного магазина – совсем другие.

Пристроенные

Пристроенные нежилые помещения к многоквартирному дому (МКД) делятся на два вида:

  1. Централизованные. Строятся самими застройщиками, заранее указываются в проектной документации. Их узаконивать в дальнейшем не нужно. Используются обычно для открытия торговых точек.
  2. Нецентрализованные. Появляются только после согласования со всеми собственниками многоквартирного дома. Владельцем может быть юридическое или физическое лицо. Сначала нужно получить согласие собственников и отразить в протоколе, затем согласовать все с администрацией.

Для строительства нецентрализованной пристройки необходимо получить разрешение на реконструкцию в администрации. Перед этим оформляется план реконструкции у специалиста, имеющего допуск СРО. После согласования кадастровым инженером оформляется техпаспорт.

Встроенные

Встроенные помещения в многоквартирных домах – это самый распространенный вариант. Они располагаются на первых или цокольных этажах. Обычно застройщик или изначально возводит и оформляет такие объекты как нежилые, или сдает как жилые квартиры, а затем собственники меняют назначение на нежилое.

Чтобы признать жилое помещение нежилым, нужно согласовать это с собственниками на собрании, оформить протокол, собрать остальные документы и подать в администрацию. После проверки будет вынесено решение, на основании которого владелец сможет подать заявление об изменении назначения объекта в Росреестр.

Паркинги

Практически все новые многоквартирные дома имеют свои паркинги. Или рядом располагаются гаражи. Разместить на территории подземного паркинга магазин не получится. Чтобы это сделать, нужно согласие собственников и разрешение администрации, и его с большой долей вероятности не дадут.

Общедомовые

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности принадлежит общедомовое имущество, а именно:

  1. Помещения внутри дома, не относящиеся к квартирам: лестничные клетки, лифты, шахты, общие балконы, технические этажи, подвалы, коридоры, чердаки.
  2. Иные помещения, предназначенные для проведения спортивных и культурных мероприятий, организации досуга.
  3. Ненесущие и несущие конструкции дома, крыши, ограждающие конструкции.
  4. Механическое, техническое, санитарное и иное оборудование.
  5. Земельные участки, на которых располагаются дома, включая придомовую территорию и элементы благоустройства.

В ч. 3 ст. 36 ЖК РФ указано, что уменьшение общедомового имущества возможно только с согласия собственников. Построить там коммерческий объект можно, но после проведения собрания и получения большинства «за».

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Классификация нежилых помещений

Нежилые помещения классифицируются и по целевому назначению:

  1. Торговые: магазины, аптеки, оптовые и розничные сети.
  2. Административные. В них располагаются ТСЖ, УК, управляющие аппараты разных коммерческих и бюджетных учреждений.
  3. Офисные. В них могут располагаться коммерческие и некоммерческие компании.
  4. Образовательные. К ним относятся учреждения дополнительного образования, частные детские сады.
  5. Развлекательные: бары, пабы, рестораны, кафе, караоке.
  6. Медицинские: клиники, поликлиники, медцентры.

Обратите внимание! Целевое назначение зависит и от регионального законодательства. Например, во многих регионах запрещают открывать бары и караоке в помещениях на первых этажах многоквартирных домов или другие объекты, работающие после 23.00 час.

Кто может вести бизнес в нежилых помещениях многоквартирных домов?

Нежилые помещения в МКД можно использовать для разных видов бизнеса:

  1. Выставочные залы.
  2. Магазины продуктов, одежды, и пр.
  3. Образовательные учреждения.
  4. Салоны красоты.
  5. Медицинские учреждения, аптеки.
  6. Склады.
  7. Цветочные магазины.

Примечание: единого закона о нежилых помещениях в многоквартирных домах нет. К каждому объекту в зависимости от вида бизнеса предъявляются самые разные требования. Например, в кафе обязательно должны быть санузлы и кухня, в то время как для магазина одежды наличие кухни необязательно.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Требования к использованию нежилых помещений многоквартирных домах

В зависимости от назначения нежилого помещения в многоквартирном доме собственнику придется соблюдать ряд требований:

  1. Противопожарные.
  2. Санитарно-эпидемиологические.
  3. Требования по размеру помещения и размещению.
  4. Дополнительные критерии, устанавливаемые региональными властями.

Рассмотрим все подробно.

Санитарно-эпидемиологические

Источник: https://SocPrav.ru/trebovaniya-k-nezhilym-pomeshheniyam-v-mnogokvartirnom-dome

Определение порядка пользования нежилым помещением: поэтапная процедура, судебная практика

Порядок пользования нежилым помещением

В том случае, если нежилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц, между ними может возникнуть конфликт интересов. В таком случае выходом из ситуации является определение порядка пользования помещением.

Гражданское законодательство РФ предусматривает возможность совладельцам самим определить порядок использования помещения с помощью соглашения.

Если стороны не могут разрешить конфликт с помощью соглашения, любая из них вправе обратиться в суд, который и определит порядок пользования общей собственностью.

Что такое порядок пользования помещением?

Общая собственность на недвижимое имущество возникает тогда, когда оно находится в собственности двух или более лиц.

В большинстве случаев речь идет об общедолевой собственности — каждому из совладельцев принадлежит отдельная доля, которой он владеет, пользуется и распоряжается.

Совместная собственность, когда отдельные доли не выделены, возникает лишь в определенных законодательством случаях. Например, в совместной собственности находится недвижимое имущество, нажитое супругами в браке.

Нередко у совладельцев имущества возникают конфликты в отношении того, как следует им пользоваться. Если окончательный раздел имущества невозможен, то сторонам во избежание конфликтных ситуаций необходимо разграничить зоны владения и определить пользования частями общего имущества.

Определение порядка пользования — процедура, закрепляющая за каждым из собственников часть общего имущества, которой он может пользоваться без ущерба для других совладельцев. Порядком пользования имуществом можно урегулировать и другие моменты пользования имуществом.

Особо важное значение имеет порядок пользования недвижимым имуществом — как жилым, так и нежилым. Такой вид имущества в большинстве случаев не может быть разделен между совладельцами без ущерба для самого объекта (нельзя организовать отдельные входы, разделить коммуникации и т. д.). Поэтому совладельцам часто приходится определять пользования недвижимым имуществом.

Способы определения порядка пользования помещением

Ст. 247 ГК РФ, которой устанавливается процедура определения порядка пользования общим имуществом, не делает различий между его видами — движимым и недвижимым. Нет различий и между видами помещений — порядок пользования нежилым помещением определяется так же, как и жилым.

Ст. 247 ГК РФ устанавливает, что стороны могут определить порядок пользования общей собственностью двумя способами. Первый из них — составление соглашения, которым каждому из долевых собственников предоставляется в пользования часть имущества, пропорциональная его доле. Если стороны отказываются подписать соглашение, то порядок пользования определяется судом.

Соглашение между собственниками

Соглашение между собственниками — разновидность досудебного способа решения вопроса. Этим документом разграничиваются права собственников и определяется порядок пользования помещением. Соглашение может быть и устным, но такая форма договора не может в полной мере защитить права участников в случае нарушений условий договора.

Важно! Условием юридической силы соглашения является обязательное участие и согласие всех владельцев долей. Если хотя бы один из совладельцев отказывается подписать соглашение, оно признается недействительным.

В тексте документа должны быть отражены следующие сведения:

  • дата и место составления соглашения;
  • название документа («Соглашение о порядке пользования»);
  • описание предмета соглашения (объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности);
  • ссылки на правоустанавливающие документы;
  • имена и паспортные данные всех участников;
  • порядок пользования частями помещения;
  • дополнительные и прочие условия соглашения;
  • порядок разрешения споров;
  • условия изменения и расторжения соглашения;
  • при наличии — приложения к договору;
  • имена и подписи всех участников соглашения.

Судебный способ разрешения спора

Судебный способ разрешения конфликта применяется тогда, когда досудебные способы разрешения спора исчерпаны. В таком случае один из совладельцев выступает в качестве истца, остальные — в качестве ответчиков.

Исковое заявление

Инициатор судебного разбирательства должен составить исковое заявление по правилам, утвержденным ст. 131 ГПК РФ. В заявлении должны быть указаны:

  • наименование суда, в который обращается истец;
  • паспортные данные и адрес проживания истца;
  • ФИО, а также место проживания и работы истца, дата и место рождения, один из идентификаторов (номер ИНН, водительского удостоверения, СТС и т. д.), если они известны истцу;
  • сведения о нарушении прав лица, обратившегося в суд;
  • требования истца, подтвержденные доказательствами и ссылками на законодательство;
  • если одновременно заявляются имущественные требования — цена иска;
  • перечень прилагаемых с иску документов.

Также в иске можно указать, что истцом предпринимались действия для досудебного способа решения спора. Подтверждением этого факта является проект соглашения об определении порядка пользования, копия которого прилагается к иску.

Необходимые документы

К заявлению нужно приложить документы, которые доказывают обоснованность иска и выполнении истцом процессуальных процедур. В число необходимой документации входят:

  • квитанция об оплате госпошлины;
  • копия доверенности, если от лица истца действует представитель;
  • проект соглашения об определении порядка пользования с уведомлением о вручении;
  • копии правоподтверждающих документов;
  • иные документы, подтверждающие правоту истца.

Важно! Документы, на основании которых истец предъявляет свои требования, должны быть предоставлены в нескольких копиях — одна для суда и одна для каждого из ответчиков.

Рассмотрение дела в суде

Судебный процесс, как правило, занимает несколько месяцев. Суд может назначить экспертную оценку, если кроме определения порядка пользования помещения иск содержит и иные требования.

В таких случаях продолжительность судебного разбирательства может увеличиваться.

После вынесения решения любая из сторон, недовольная результатами рассмотрения дела, может обжаловать его в апелляционном порядке.

Судебная практика

Примеры судебной практики по делам, в которых определяется порядок пользования нежилыми помещениями:

Какие сложности могут возникнуть?

Иски об определении порядка пользования нежилым помещением нередко содержат несколько требований.

Например, истец может заявить требование об устранении препятствий в пользовании, о взыскании неосновательного обогащения, платы за пользование помещением или стоимости неотделимых улучшений, разделе лицевых счетов и т. д.

Чем больше требований содержит иск — тем тяжелее грамотно составить заявление и доказать обоснованность своей позиции. Если иск содержит имущественные требования, то также нужно верно определить его цену.

Ошибки в составлении иска — главная причина того, что иск оставляется без движения или возвращается истцу. Поэтому перед обращением в суд обязательно нужно получить консультацию юриста, который даст квалифицированную оценку возможности выиграть дело, поможет сформулировать законные требования и составит грамотное исковое заявление.

Ответы юриста на частые вопросы по теме статьи

Нужно ли регистрировать соглашение о порядке пользования помещением? Государственная регистрация соглашения не нужна. Нужно ли согласовывать соглашение с ТСЖ? ТСЖ не является стороной соглашения (одним из собственников в общего имущества), поэтому стороны не обязаны согласовывать проект договора с ТСЖ, а также уведомлять товарищество или управляющую компанию. Можно ли в иске заявить несколько требований, в том числе о выплате денежной компенсации? Зачастую нежилое помещение используется для извлечения дохода, например, при его сдаче в аренду. Если истец не получал свою часть дохода, соразмерную его доле в общем имуществе, одновременно с требованием об определении порядка пользования он может заявить требование о взыскании неосновательного обогащения. Могут ли при смене собственника измениться условия соглашения о порядке пользования помещением? В случае смены собственника действующий порядок пользования, вне зависимости от того, был он установлен соглашением или судебным решением, может быть пересмотрен по инициативе нового совладельца.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/opredelenie-poryadka-polzovaniya-nezhilym-pomeshheniem.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.