Продажа квартиры в долевую собственность покупателей

Содержание

Как продать долевую квартиру: особенности и порядок продажи в 2020 году

Продажа квартиры в долевую собственность покупателей

Жилая недвижимость, у которой сразу несколько владельцев – это не редкость. Отчуждение такого имущества вызывает множество споров и требует согласованности действий всех хозяев объекта. Продажа квартиры в долевой собственности начинается с извещения о предстоящей сделке. Но условие это соблюдать нужно не всегда.

Основные этапы отчуждения мало отличаются от продажи квартиры, принадлежащей одному лицу. Но определенные особенности потребуется учитывать при составлении договора.

Основные понятия

Ст. 244 ГК РФ устанавливается, что долевая собственность – это один из видов общей собственности. Основная ее особенность – выделение доли в общем имуществе, которая принадлежит каждому владельцу. Такая разновидность возникает при наличии двух и более владельцев одного имущественного объекта, если закон не предусматривает для них совместное владение.

Доли не обязательно должны быть одинаковыми. Их размер определяется:

  • По соглашению;
  • По закону.

Если в общей долевой собственности находится квартира, доли каждого в ней могут быть обозначены в процентном соотношении (например, как 50 %) или выделены в натуре (к примеру, в двухкомнатной квартире, собственник владеет одной комнатой).

Можно ли продать?

Если любое лицо является владельцем имущества, оно имеет право совершать с ним все правовые сделки. Эта норма относится и к долевой собственности. Ее хозяева могут дарить, продавать отдельные доли в имуществе или целиком весь объект.

В зависимости от сопутствующих факторов на проведение сделки налагаются ограничения. В случае с продажей квартиры, находящейся в долевой собственности это будет преимущественное право покупки. Оно возникает, если хозяин намеревается продать свою отдельную долю.

Процедура продажи

Схема реализации квартиры будет зависеть от того, продают ли ее отдельные доли или всю квартиру одному покупателю. В первом случае потребуется письменное уведомление прочих содольщиков о намерении осуществить сделку.

Составляется оно в произвольной форме и нотариальной заверки не требует. В уведомлении следует указать:

  • Данные уведомляемого и уведомителя (ФИО, адрес места жительства и адрес регистрации).
  • Характеристики отчуждаемого объекта (адрес, размер доли, правовые характеристики: в данном случае это – доля в общей долевой собственности).
  • Предложение о выкупе доли согласно ст. 250 ГК РФ.
  • Стоимость, которую собственник запрашивает за свое имущество. Следует обозначить ее цифрами и прописью.
  • Просьба о письменном уведомлении в случае согласия или отказа от выкупа.
  • Оповещение о намерении продать свою долю в недвижимости по истечении 30 дней с момента уведомления, если содольщик ее не выкупит.
  • Место составления документа.
  • Дата составления и подпись собственника с расшифровкой.

Уведомление может быть вручено прочим владельцам следующими способами:

  • Заказным письмом или телеграммой на адрес проживания. В таком случае следует сохранить чеки, где видно дату отправления.
  • При личном визите. Желательно составить два экземпляра уведомления и попросить на втором содольщика проставить подпись, удостоверяющую принятие уведомления и дату.
  • Обратиться за услугой к нотариусу. Это – наиболее оптимальный способ, т.к. впоследствии помогает избежать судебных разбирательств об отсутствии уведомлений. Правда, за услугу потребуется заплатить.

Скачать примерный образец уведомления о продаже доли в собственности

После получения уведомления остальным владельцам дается срок 30 дней. Чтобы выкупить продаваемую долю. Если предложений от них не поступит, по истечении этого периода объект можно продавать третьим лицам. Когда все прочие совладельцы отвечают письменным отказом на предложение о выкупе, дожидаться окончания 30-дневного периода не обязательно.

Внимание! Если все доли в квартире намеревается выкупить одно лицо, и все владельцы согласны с продажей, составлять уведомление друг для друга не нужно.

Если один собственник против продажи, это никак не может повлиять на ход сделки. Когда прочие дольщики не могут или не желают выкупить отчуждаемую часть, ее владелец получает право продажи своей собственности третьим лицам. Но и обязать того собственника, который не желает отчуждать свою часть квартиры, тоже никто не может.

Подписание договора

При продаже жилой недвижимости стороны должны заключить письменный договор. Если квартира находится в долевой собственности, возможны два варианта:

  1. Оформляют один общий для всех ДКП. Такой вариант более выгоден для покупателя и несколько неудобен для продавцов, если их много, т.к. в тексте будет много информации о каждой доле и собственнике. И все эти сведения потребуется изучить перед подписанием.
  2. С каждым дольщиком заключается отдельный договор. Не очень удобный для покупателя вариант, особенно если дольщики проживают далеко друг от друга.

Стандартный договор купли-продажи составляется в произвольной форме и содержит следующую информацию:

  • Основные данные продавцов и покупателей (ФИО, дата рождения, место жительства, реквизиты общегражданских паспортов). Если в качестве продавца выступает лицо, не достигшее 14-летнего возраста, следует указывать данные свидетельства о рождении. Когда сторонами сделки являются несовершеннолетние, надлежит обозначать данные их официальных представителей (родителей или опекунов).
  • Предмет осуществляемой сделки, т.е. описание отчуждаемых объектов. Если договор составляется на покупку сразу нескольких долей, следует детально описывать каждую (адрес, общий метраж квартиры, размер доли). Если доля выделена в натуре, нужно указать месторасположение комнаты.
  • Технические характеристики всей квартиры (адрес, этаж, количество комнат, наличие балкона, размер общей и жилой площади, материал постройки).
  • Стоимость продажи. Ее следует обозначить цифрами и прописью. Если по договору отчуждают несколько долей, нужно указать цену каждой
  • Наличие обременений. Например, в квартире останется проживать прописанная в ней женщина, отказавшаяся от участия в приватизации объекта недвижимости и пр.
  • Дата вступления договора в силу. Этот пункт не обязателен. При его отсутствии ДКП приобретает правовую силу после нотариальной заверки.
  • Особые условия. Например. Размер неустойки, если одна из сторон откажется от участия перед подписанием.
  • Дата составления.
  • Подписи всех участников с расшифровкой. За детей до 14-летнего возраста расписываются опекуны. Дети, которым уже исполнилось 14 лет, ставят под договором свою подпись, плюс их опекуны.

Важно! Договор купли-продажи жилой недвижимости необходимо заверить у нотариуса, иначе правовой силы он не имеет. По новому закону теперь неважно, отчуждается ли вся квартира или только доля в ней (ст. 42 ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015).

Стоимость услуг нотариуса будет зависеть от объема, выполняемых работ. Простая заверка потребует оплаты госпошлины в размере 0,5 % стоимости реализуемого имущества – ст. 333.24 НК РФ.

Какие документы потребуются?

Чтобы заключить ДКП по всем правилам и далее не иметь претензий друг к другу, следует обращаться к профессиональному юристу. Особенно это актуально, если речь идет о продаже сразу нескольких долей. Человеку несведущему сложно вникнуть в юридические тонкости.

Кто бы ни составлял договор, для его правильного оформления и дальнейшей заверки у нотариуса сторонам потребуется собрать комплект документов:

  • Удостоверения личности всех сторон. Если в сделке принимает участие ребенок до 14 лет, от него нужно свидетельство о рождении, от прочих – общегражданские паспорта.
  • Правоустанавливающие документы. Это может быть предыдущий ДКП, свидетельство о вступлении в наследство или договор дарения и пр.
  • Выписка из Росреестра о праве собственности.
  • Техническая документация на объект. Потребуется кадастровый паспорт, технический план.
  • Согласие органов опеки на проведение сделки, если квартиру продают с долей несовершеннолетнего.
  • Согласие супруга на сделку, если долю продает лицо, состоящее в официальном браке.
  • Заключение о стоимости отчуждаемого объекта. Для его получения можно обратиться к независимому оценщику из ближайшего СРО, который составит заключение на основании визуального осмотра и документации. Однако получать его стоит только в случае, если собственники не согласны с кадастровой стоимостью. Во всех прочих ситуациях можно ограничиться суммой, обозначенной в кадастровом паспорте.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

В ряде случаев нотариус может запросить дополнительные документы. Поэтому перечень стоит уточнить заранее.

Завершающий этап

После подписания и заверки ДКП изменение прав собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого участникам сделки следует обратиться с заявлением в любой ближайший отдел или направить его через МФЦ.

Дополнительно для регистрационных действий потребуется представить:

  • Удостоверения личности продавцов и покупателей.
  •  Нотариально заверенный договор.
  • Платежный документ о внесении государственной пошлины за осуществление регистрационных действий. Если покупатель физическое лицо, ему нужно заплатить 2 тыс. руб. Организация оплачивает 22 тыс. руб. (стоимость указана на 2019 год) – ст. 333.33 НК РФ.

Через две недели после подачи заявления собственник сможет забрать свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.

Когда понадобится помощь юриста?

Продажа долей недвижимости относится к сложным сделкам. Юрист требуется и покупателям, и продавцам на всех этапах ее проведения. Основной вопрос, который следует решать только с помощью профессионала – составление договора купли-продажи.

Если в одном документе фиксируется отчуждение нескольких долей – это большой объем информации, который включает технические сведения и ссылки на нормативные акты. Но изучить его перед подписанием следует досконально. Без юриста обойтись очень сложно.

Еще одна сложность – процедура передачи денег за приобретаемую недвижимость. Сделать это удобней, обратившись в банк и сняв ячейку. Опытный юрист всегда подскажет, на каком этапе удобней получить сумму и каким образом это нужно сделать, чтобы не стать жертвой мошенников.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-mozhno-prodat-kvartiru-v-dolevoj-sobstvennosti.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Продажа квартиры в долевую собственность покупателей

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

Продажа квартиры в долевую собственность покупателей

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры.

По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке.

Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое,  с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost

Как продать долю в квартире

Продажа квартиры в долевую собственность покупателей

Этот материал обновлен 03.02.2021

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.